나이스옥션 법원경매 충주 2025타경668 [5] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 ""충북혁신도시 복합혁신센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 자유롭고, 인근에 간선도로가 통과하여 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 중
기호(1) : 101호, 기호(2) : 103호, 기호(3) : 105호, 기호(4) : 107호, 기호(5) : 201호
기호(6): 301호, 기호(7): 303호, 기호(8): 401호, 기호(9): 501호, 기호(10): 502호로서

외 벽 : 화강석 및 현무암 판재마감, 징크패널 및 스톤코팅 등
내 벽 : 시멘트 몰탈마감 등
바 닥 : 콘크리트 마감 등
창 호 : 샷시창 등

이용상태

공히 기호(1) ~ (10): 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로와 북서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 제2종일반주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-31)(소(특)2-18)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-48)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경668 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 337,000,000원

토지면적: 91.94㎡ (약 27.8평)

토지지분: 91.9406㎡ (약 27.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 186.03㎡ (약 56.3평)

건물지분: 186.03㎡ (약 56.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 중 2층 201호

외벽: 화강석 및 현무암 판재마감, 징크패널 및 스톤코팅 등

내벽: 시멘트 몰탈마감 등

바닥: 콘크리트 마감 등

창호: 샷시창 등

이용상태: 근린생활시설 (현황 공실)

설비내역: 위생, 급배수설비, 승강기설비 등

1.4. 특이사항

공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 "충북혁신도시 복합혁신센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 등 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진, 출입이 자유로우며, 인근에 간선도로가 통과하고 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호합니다. 본건 남동측으로는 중로, 북서측으로는 소로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2017.02.20. 접수)보다 선순위 권리는 없으며, 해당 근저당권 및 기타 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (1,057,200,000원)

* 이 외 한국자산관리공사 근저당 2건 (306,000,000원, 1,140,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 전북은행 (731,691,252원, 2025.03.12. 접수)

* 등기부채권 총액: 2,503,200,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 주변 환경

본 물건은 근린생활시설로, 주거 밀집 지역을 배후지로 하는 상가지대에 속합니다. 충북혁신도시의 활성화와 함께 관련 산업단지들의 개발로 인해 직주근접 수요가 예상되는 지역입니다.

4.2. 이용 현황

현재 본건은 근린생활시설로 이용 중이나, 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 임대 수익 발생을 위한 적극적인 마케팅 및 관리가 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 충북혁신도시 복합혁신센터 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지를 비롯한 주거 지역이 형성되어 있습니다. 차량으로 1~5분 거리에 맹동일반산업단지, 충북혁신도시 도시첨단산업단지 등이 있어 산업 시설과의 접근성이 우수합니다. 또한, 차량 10분 내외 거리에 음성휴먼스마트밸리, 음성 성본 산업단지 등 대규모 산업단지와 연계되어 있습니다. 인근에는 하나로마트, 병원(국립소방병원 개원 예정) 등 생활 편의시설도 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 이용 시 중로와 소로에 접해 있어 진출입이 용이하며, 간선도로와 인접해 있습니다. 대중교통 이용을 위한 버스 정류장도 가까이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본건은 공실 상태로, 안정적인 임대 수익 창출을 위해서는 적극적인 공실 해소 전략이 필요합니다.

6.2. 가축사육제한구역

토지이용계획상 가축사육제한구역(절대제한구역)으로 지정되어 있어, 특정 업종의 입점이나 향후 건축 행위에 제약이 될 수 있습니다. 이는 지역 개발 및 건물 활용에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6.3. 공동담보 및 별도등기

"공동담보", "별도등기" 표기는 과거 담보 설정 및 권리 관계가 복잡했을 가능성을 시사합니다. 다만, 현재 권리분석상 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로 경매 낙찰 시 인수되는 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 인근의 상업용 부동산으로, 주변의 지속적인 개발과 산업단지 입주로 인해 잠재적인 가치 상승이 기대되는 지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 또한 근린생활시설로서 활용 가치가 높습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 가축사육제한구역이라는 공법상 제한 사항이 존재하여 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 부분을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 인근 입지로 향후 발전 가능성 높음.

* 주변 산업단지 및 주거 밀집 지역 배후 수요 풍부.

* 접근성 우수한 교통망 확보.

* 경매 물건으로 감정가 대비 저렴한 매입 가능성.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건.

9. 예상 입찰가

감정가 337,000,000원을 기준으로, 현재 공실 상태 및 지역 내 가축사육제한구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 낙찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하면, 약 235,000,000원에서 303,000,000원 사이에서 신중한 입찰이 이루어질 수 있습니다. 본 예상가는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 것이므로, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.