나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30590 [2] 충청북도 충주시 동량면 조동리 847 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 동량면 조동리 소재 ‘동량역(충북선)’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨. 기호3 : 본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임. 기호3 : 부정형의 완경사지로 전(휴경상태)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 남측 및 동측으로 노폭 2m내외의 현황도로에 접함. 기호3 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-09-10)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2019-06-28)(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-09-10)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2019-06-28)(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘블럭조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감등임. 내벽 : 벽지 도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임. 본건 기호(2) 부속건물 흙벽돌조 스레트지붕 단층 주택 18.7㎡는 현황멸실로 추정되어 감정평가 외 하였음.(후첨 ‘사진용지’ 참조)

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 참조

공부와의 차이

본건 기호(2) 시멘블럭조 기와지붕 단층 주택 건물의 공부상 면적(62.5㎡)과 현황 면적(75.73㎡)이 상이한 바, 현황 면적을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수), 원상회복의무를 부담할 수 있음
맹지임
지분매각(공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30590 (2)

소재지: 충청북도 충주시 동량면 조동리 847

용도: 전 (밭)

토지면적: 2443.00㎡ (약 739.15평)

토지지분: 407.248㎡ (약 123.21평)

건물면적: 0.00㎡ (본 경매 대상에는 건물이 포함되지 않음)

감정가: 29,723,410원 (전체 토지 기준)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청북도 충주시 동량면 조동리 소재 동량역(충북선) 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 도로상태

본건은 맹지로, 인접 도로와의 직접적인 접촉이 없어 접근성에 제약이 있습니다.

2.4. 이용상태

본건 토지는 현재 전(휴경상태)으로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 전체 토지 중 일부 지분에 대한 매각입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 24일 접수된 충북신용보증재단의 2번 오석현 지분가압류(갑3)입니다. 이 권리를 포함하여 그 이후에 설정된 가압류, 가처분, 저당권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 현황에서도 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 공유자 우선매수 신고

본건은 지분 매각으로, 공유자의 우선매수 신고가 가능합니다. 공유자는 1회에 한하여 행사할 수 있는 우선매수권을 통해 본 경매 물건을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 주거지가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 동량역이 소재하여 교통 접근성은 있으나, 주변에 대규모 상업 시설이나 산업 단지는 파악되지 않습니다. 토지이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대해볼 수 있으나, 구체적인 상권 형성 및 활성화 정도는 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

인근 버스정류장 및 동량역을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 주변은 주로 농경지와 임야, 단독주택 등으로 이루어져 있어 비교적 조용한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 맹지라는 점은 생활 편의 시설 접근에 일부 불편을 초래할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 도로와의 직접적인 접촉이 없어 건축이나 토지 이용에 있어 심각한 제약이 따릅니다.

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 소유권 행사 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자가 소유권을 취득하지 못하게 될 위험이 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 개발행위 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역임에도 불구하고 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등 다수의 개발행위 제한이 존재하여 토지 이용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 원상회복의무: 현재 토지 이용 상태와 관련하여 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주 동량면에 위치한 농지 지분 경매 물건입니다. 맹지라는 점과 지분 매각이라는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 공유자의 우선매수권 행사 가능성은 낙찰을 받더라도 소유권을 잃을 수 있는 위험을 내포합니다. 다양한 개발 제한 구역에 포함되어 있어 향후 토지 활용 가치를 높이는 데에도 제약이 따를 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 저렴한 지분 가치: 전체 토지 감정가(약 2,972만원) 대비 본건 지분(약 16.67%)의 감정가는 약 495만원 수준으로, 낮은 금액으로 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 계획관리지역 및 성장관리구역: 향후 지역 발전 시 토지 이용의 유연성이 상대적으로 높은 용도지역에 속해 있습니다.

* 농업적 활용 가능성: 현재 휴경상태인 전으로서, 농업적 목적으로 활용할 경우의 잠재적 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 다수의 개발 제한 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서, 투자 시에는 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본건 지분(약 123.21평)에 대한 감정가는 약 495만원으로 추정됩니다. 이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 다음과 같은 범위로 제안합니다.

권장 입찰가 범위: 3,500,000원 ~ 5,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.