나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30655 [2] 충청북도 음성군 대소면 대풍리 502-10 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 음성군 대소면 대풍리 소재 ""대소산업단지"" 서측 인근에 위치하고 있는 부동
산(지목상 임야 3필지, 전 1필지)이며,주위는 농촌마을,농경지,과수원,임야 중소규모 공장,
창고시설, 대소산업단지 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1~4) 중 기호1토지는 세로(가)에 접하고 있어 차량 접근 가능하며 기호2,3,4
토지는 일단지로 개발하는 것이 합리적이며,기호2토지가 세로(가)에 접하고 있어 차량 접근
가능하며, 인근으로 ""대금로(왕복4차선)""가 통과하고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지:부정형으로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,지목은 ""임야""이나 단독주택
신축신고 득한 후 일부 부지 조성 공사중 중단 상태에서 신축신고 효력 상실한
것으로 조사됨.

2)기호2,3,4토지:부정형으로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,지목은 ""임야"",""전""이나
제2종근린생활시설(제조업소) 신측신고 득한 후 일부 부지조성 공사중 중단
상태에서 신축신고 취소된 것으로 조사됨.

인접 도로상태

1)기호1토지: 남동측으로 세로(가) 도로와 접하고 있음.
2)기호2,3,4토지: 남측 세로(가) 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1,2,4토지:
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(산지관리법)

2)기호3토지:
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

※기호3토지 남동측 지적 경계선 부근에 인근 마을 공동시설인 물탱크실(제시외건물㉠: 판넬
조 판넬지붕 단층, 약20㎡)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

1)기호1토지: 지목은 ""임야""이나 단독주택 신축신고를 득한 후 일부 부지조성 공사중 공사
중단 상태에서 신축신고 효력 상실된 것으로 조사됨.

2)기호2,3,4토지: 지목은 ""임야"",""전""이나 제2종근린생활시설(제조업소) 신축신고를 득한 후
일부 부지조성 공사중 중단 상태에서 신축신고가 취소된 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임

물건 비고

일괄매각, 제시외 3-1. 물탱크실 매각 제외
공부와 현황 상이(감정평가서 참조)
인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요
목록 3. 농지취득자격증명제출 요함(미제출시 보증금 몰수, 원상회복의무 부담할 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30655 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

소재지: 충청북도 음성군 대소면 대풍리 502-10

토지면적: 4969.00㎡ (약 1503.42평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 1113056000 원

1.2. 용도 및 지목

공부상 용도: 전

감정평가서상 지목: 임야 3필지, 전 1필지

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명, 공동담보

* 일괄매각, 제시외 3-1. 물탱크실 매각 제외

* 공부와 현황 상이(감정평가서 참조)

* 인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요

* 목록 3. 농지취득자격증명제출 요함(미제출시 보증금 몰수, 원상회복의무 부담할 수 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 대풍리 소재 ""대소산업단지"" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농촌마을, 농경지, 과수원, 임야, 중소규모 공장, 창고시설, 대소산업단지 등으로 형성된 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 토지(기호1~4) 중 기호1토지는 세로(가)에 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

* 기호2,3,4토지는 일단지로 개발하는 것이 합리적이며, 기호2토지가 세로(가)에 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

* 인근으로 ""대금로(왕복4차선)""가 통과하고 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 기호1토지는 남동측으로 세로(가) 도로와 접하고 있으며, 기호2,3,4토지는 남측 세로(가) 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 현황

* 기호1토지: 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 ""임야""이나 단독주택 신축신고 득한 후 일부 부지 조성 공사 중단 상태로 신축신고 효력이 상실된 것으로 조사되었습니다.

* 기호2,3,4토지: 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 ""임야"",""전""이나 제2종근린생활시설(제조업소) 신축신고 득한 후 일부 부지 조성 공사 중단 상태에서 신축신고가 취소된 것으로 조사되었습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호1,2,4토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역), 준보전산지.

* 기호3토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 9월 10일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 을9: 2021-09-10, 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 12억 원) - 말소기준

* 을10: 2021-09-10, 지상권설정 (한양새마을금고) - 말소

* 갑3: 2021-11-17, 소유권이전 (김상헌)

* 갑4: 2022-03-24, 소유권이전 (김홍숙, 대물변제)

* 갑5: 2022-11-03, 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 을10-1: 2023-11-17, 10번지상권이전 (엠씨아이대부주식회사) - 말소

* 갑7: 2024-05-08, 압류 (경기광주세무서장) - 말소

* 을9-3: 2024-06-17, 9번근저당권부채권근질권설정 (느티나무제일차유한회사, 12억 원) - 말소

* 갑9: 2025-07-15, 임의경매 (엠씨아이대부, 1,205,985,092원) - 말소 (본건 경매)

* 갑10: 2025-11-03, 압류 (서대구세무서장) - 말소

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 1,200,000,000 원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 전체 임대관계 미상입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 입지

본 물건지는 대소산업단지 인근에 위치하며, 주변에 농경지, 임야, 중소규모 공장 및 창고시설 등이 혼재되어 있어 산업 활동과 관련된 잠재적 활용 가치가 있습니다.

4.2. 개발 가능성

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 행위 허가를 통한 용도 변경 및 활용이 가능할 수 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

제공된 정보 및 검색 결과에는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 주거 및 편의시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 대소산업단지 인근 지역으로, 해당 지역의 개발 현황 및 인프라 수준을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황 불일치

* 토지 지목은 ""임야"" 및 ""전""이나, 건축 행위(단독주택, 제2종근린생활시설)를 위한 부지 조성 공사가 중단된 상태로 조사되었습니다.

6.2. 경계 불분명

* 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

6.3. 농지취득자격증명 필수

* 목록 3번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다.

6.4. 제시외 물건

* 물탱크실(약 20㎡)은 매각에서 제외되므로, 이에 대한 별도 처리 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지이용계획상의 제한사항이 존재하여 개발 행위 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 음성군 대소면 대풍리에 위치한 토지로서, 대소산업단지 인근이라는 지리적 이점이 있습니다. 계획관리지역으로 개발 가능성이 잠재되어 있으나, 공부상 지목과 현황이 상이하며 건축 행위가 중단된 상태입니다. 또한, 인접 토지와의 경계 불분명, 농지취득자격증명 제출 의무 등 명확히 확인하고 대비해야 할 사항들이 존재합니다. 제시외 물탱크실이 매각 제외되는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대소산업단지 배후지로서의 활용 가능성.

* 계획관리지역으로서의 개발 잠재력.

* 넓은 면적(약 1503평)을 활용한 다양한 사업 계획 수립 용이.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 111,305,600 원

* 등기부채권 총액: 1,200,000,000 원

본 물건의 감정가는 11억 1305만 6천 원입니다. 총 채권액은 12억 원으로 감정가를 상회하지만, 말소기준권리 이후의 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 투자 시에는 농지취득자격증명 의무, 경계 불분명, 공부와 현황의 차이 등 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 가치 평가 및 관련 법규 검토 후 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 단정하기 어려우며, 별도의 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.