나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20356 [3] 충청남도 논산시 광석면 천동리 499-11 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 광석면 천동리 소재 ""광석중학교"" 남동측 근거리에 위치하는
토지로서, 주위일원은 경지정리된 농경지 등이 소재하는 순수농경지대로서,
제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 소형차량접근이 가능하며, 인근 면소재지까지는 자가차량으로 약 5~10분여
정도 소요됨.

형태 및 이용상태

기호(1~3) : 세장형평지로서 ""답"" 으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1~3) : 세로(가)에 접합

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사 할 수 없음.
2. 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 논산지원 2025타경20356 (3)

소재지: 충청남도 논산시 광석면 천동리 499-11

용도: 답

감정가: 14,546,800원

총 토지 면적: 1091.00㎡ (약 330.0 평)

매각 대상 지분 면적: 363.6303㎡ (약 110.0 평)

건물 면적: 0㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 충청남도 논산시 광석면 천동리 소재 "광석중학교" 남동측 인근에 위치한 토지입니다. 주위는 경지정리된 농경지 등으로 이루어진 순수 농경지대로 형성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 논산시 광석면 천동리 소재 "광석중학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지 등이 소재하는 순수 농경지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근 면소재지까지는 자가 차량으로 약 5~10분 정도 소요됩니다. 본건 토지는 세로(가)에 접합되어 있습니다. '세로(가)'는 자동차 통행이 가능한 폭 8m 미만의 도로에 한 면이 접하고 있음을 의미합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. 이는 농업 및 임업의 진흥과 산림 보전을 위한 지역으로, 토지 이용 및 개발에 엄격한 제한이 따릅니다. 특히, 농업진흥구역 내에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되는 행위 외에는 토지 이용이 제한됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 최초 소유권 이전: 1989년 2월 11일 (조남규)

* 협의분할에 의한 상속: 2020년 2월 14일 (조광연 외 2명)

* 말소기준권리: 2025년 5월 27일 접수된 대부원유한회사 근저당권에 의한 강제경매 개시결정 (권리금액: 6,630,386원). 이 권리가 말소기준권리가 되어, 이보다 선순위 권리는 말소되지 않고 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 기타 권리: 2025년 10월 27일 울산세무서장의 압류가 등기되었으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 임차 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 논산시 광석면의 전형적인 농경지대에 위치하고 있어, 상업 및 주거 기능보다는 농업 활동에 특화된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 광석중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 면 소재지까지 차량으로 약 5~10분 거리에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 발달하지 않은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

농경지대 특성상 대규모 편의시설에 대한 접근성은 낮습니다. 기본적인 생활 편의는 차량을 이용해 인근 면 소재지를 방문해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 임대 내역

임대 내역은 "미상"으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 전체가 아닌 1/3 지분만이 매각 대상입니다. 따라서 낙찰 후 나머지 공유자와의 관계 설정, 토지 이용 및 관리 방안에 대한 협의가 필수적으로 요구됩니다.

6.2. 공유자 우선매수권

토지 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사하고자 하나 매수보증금을 납부하지 않아 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 기일에는 더 이상 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

6.3. 농지 취득 관련

본 토지는 농지이므로, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 합니다.

6.4. 지역 제한 및 규제

* 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지의 개발 및 이용에 엄격한 제한이 따릅니다.

* 특히 농림지역 및 농업진흥구역 내에서는 농업 관련 행위 외의 개발 행위가 제한되므로, 향후 토지 활용에 상당한 제약이 있을 수 있습니다.

* 논산시는 토지 투기 및 지가 상승을 방지하기 위해 토지거래계약 허가 제도를 운영하고 있으므로, 해당 지역에 대한 허가 요건을 사전에 확인해야 합니다.

6.5. 주변 환경 (혐오시설 가능성)

주변 지역 조사 결과, 충남 논산시 광석면 득윤리 일원에 과거 폐기물 처리업체의 음식물 쓰레기 불법 폐기 관련 보도가 있었습니다. 해당 지역이 본건 소재지와 직접적으로 인접해 있는지, 또는 본건 토지 이용에 영향을 미칠 정도의 혐오 시설이 근거리에 위치하는지에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 현재까지 검색된 정보만으로는 본건 소재지 인근에 명확한 혐오 시설이 확인되지 않았으나, 광석면 일대의 폐기물 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 논산시 광석면의 농경지에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 농업진흥지역, 농림지역 등 개발 제한이 있는 농지이며, 지분 매각으로 인한 공유자 문제와 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적입니다. 권리상 인수 부담은 없어 보이나, 지분 매각의 특수성을 충분히 고려해야 하며, 엄격한 토지 이용 제한은 향후 활용도를 제한하는 주요 요인이 될 수 있습니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 상업적 가치보다는 농업 관련 목적에 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 기회: 토지 지분 매각이므로 전체 토지 가격 대비 낮은 금액으로 투자가 가능할 수 있습니다.

* 실수요자 적합성: 실제 농업을 영위하고자 하는 실수요자에게는 농업진흥지역 내의 토지로서 가치가 있을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획에 따라 토지 가치가 상승할 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재로서는 농업 외 용도로의 활용이 매우 제한적입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 14,546,800원

* 매각 대상 지분 면적: 363.6303㎡ (약 110.0 평)

* 토지 이용 현황: 답 (농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역)

* 주요 고려사항: 지분 매각, 공유자 우선매수권, 농지 취득 자격 증명 필수, 개발 제한 구역 지정

본 물건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크, 특히 지분 매각의 문제, 농지법 및 개발 제한 구역 지정으로 인한 활용도 제한, 그리고 공유자 우선매수권 행사의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리상 인수할 사항은 없으나, 이러한 제약 조건으로 인해 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

농지 시세 및 지역 시장 동향에 대한 추가적인 조사를 통해 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. 일반적인 경우, 리스크 요인을 감안하여 감정가의 60~80% 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 8,728,000원 ~ 11,637,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 이는 어디까지나 참고 범위이며, 실제 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 구도, 그리고 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.