나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20536 [2] 충청남도 논산시 연산면 송정리 79-17 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연산면 송종리 소재 "산구름마을" 내에 위치하는 토지등로서, 본건 주위는 신흥주택지로서, 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건은 마을진입로 로서, 현재 "도로 및 그 인근법면 등"의 토지로서 제반 차량의 진입이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 대중교통수단에 접근성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,4,5,6)부정형,완경사의 현 "도로"임

인접 도로상태

노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,5): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(주거형), 가축사육제한구역(2025- 07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별무함

공부와의 차이

본건 기호4)토지는 공부상 "임야" 이나 현황은 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임. 본건 토지는 현황 "도로" 및 일부 법면, 축대 등이며 이를 고려하여 감정평가하였음. 본건은 수인 공유 토지로서, 의뢰부분의 위치 및 경계 확인이 불가능한 바, 전체 면적을 기준으로 한 평균가격을 적용하였으며, 소유자지분비율에 의거 면적 사정하였음

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 수목, 간이수영장 및 데크, 벤치테이블 포함.
2.목록⑨⑩⑪⑫ 지분매각임. 목록⑨⑪⑫ 도로이며, 목록⑩ 공부상 임야이나 현황은 도로임.
3.목록⑧은 동소 79-35와 명확한 경계구분 없이 이용 중이고 일부 본인 소유지분 및 타인 소유지분 등을 통하여 통행 및 출입.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 논산지원 2025타경20536 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOO

소재지: 충청남도 논산시 연산면 송정리 79-17 주건축물제1동

용도: 단독주택

건축물 사용승인일: 2022-11-02

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 211,194,800원

토지면적: 2390.00㎡ (약 723.1평)

토지지분: 439.04㎡ (약 132.8평)

건물면적: 92.40㎡ (약 27.9평)

건물지분: 92.4㎡ (약 27.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요 포함 물건: 제시외 수목, 간이수영장 및 데크, 벤치테이블 포함 (주의사항 1항)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 논산시 연산면 소재 "산구름마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 신흥 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

마을 진입로에 접해 있으며, 제반 차량의 진입이 가능합니다. 인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 접근성은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 7일자 유성온천새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 토지 등기부상 가장 빠른 권리 중 하나는 2015년 6월 26일자 성춘화의 소유권 이전(갑4)이며, 이후 등기된 권리들을 확인해야 합니다. 본 사건의 경매개시결정 등기일은 2025년 10월 31일(갑14, 유성온천새마을금고)입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 등기부 요약 정보 및 물건명세서상, 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소되는 것으로 보입니다. 단, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"라고만 기재되어 있고 실제 지상권 설정이 말소 처리된 것으로 보이나, 혹시 모를 인수되는 권리(특히 유치권)에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부 등은 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주변이 단독주택 및 주거지로 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다.

4.2. 편의 및 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 주위 환경은 주택지 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

4.3. 생활 편의 시설

본건이 위치한 연산면 소재지 내에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설 정보는 부족합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크 (유치권, 지분매각 등)

* 유치권: 특이사항 및 특수물건정보에 유치권이 명시되어 있어, 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 금액에 따라 추가적인 비용 발생 또는 명도 저항이 있을 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 지분매각: 일부 토지(목록⑨,⑩,⑪,⑫)가 지분으로 매각되므로, 전체 토지에 대한 완전한 소유권을 확보하는 데 제약이 있을 수 있습니다. 특히 이 지분 토지들이 도로로 이용되는 점은 향후 토지 이용 및 관리에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

5.2. 물건 관련 리스크 (도로 이용, 경계 불명확 등)

* 도로 현황: 일부 토지가 공부상 임야이나 현황은 도로로 이용되고 있으며, 다른 토지(목록⑧)는 인접 토지와 경계 구분 없이 이용되는 점 등 토지 이용 및 경계에 대한 불명확성이 존재합니다. 이는 토지 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 제시외 물건: 수목, 간이수영장 및 데크, 벤치테이블 등이 일괄 매각에 포함되나, 이에 대한 권리 관계나 철거/원상복구 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.3. 중복/공동 담보 사건

중복사건 및 공동담보 물건으로 경매가 진행되고 있어, 채권 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 최신 건축 연도(2019년)를 가진 단독주택으로, 신축 후 사용승인까지의 기간이 길지 않아 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가는 2.11억원 수준이나, 주변 유사 물건 시세가 3.5억~4억원 이상임을 고려하면 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다. 그러나, 유치권의 존재, 일부 토지의 지분매각 및 도로 이용, 경계 불명확 등의 중대한 리스크 요인이 있어 인수 시 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 특히 유치권은 명확히 해결되지 않는다면 낙찰자가 부담해야 할 수도 있습니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 넓은 토지 면적: 총 토지 면적이 2390㎡로 넓어 활용 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

인근 지역(논산시 연산면 송정리)의 유사 전원주택 매물 시세는 토지 면적 634~849㎡, 건물 면적 109~169㎡ 기준으로 3억 5천만원 ~ 4억원 수준으로 조사되었습니다. 본건은 건물 면적이 92.4㎡로 상대적으로 작지만, 신축 연도가 최신이며 총 토지 면적은 훨씬 넓습니다. 감정가(약 2.11억원)는 이러한 주변 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있습니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가는 감정가(2.11억원)를 기준으로 하되, 유치권 및 지분매각 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 만약 유치권이 해소되거나 인수 비용이 크지 않을 경우, 주변 시세(3.5억~4억원)를 반영하여 입찰가를 높게 고려해볼 수 있습니다. 그러나, 현재 정보만으로는 유치권 등 리스크 해결 가능성을 단정하기 어렵습니다.

따라서, 유치권 등 중대한 리스크를 감안하여 2.3억원 ~ 2.8억원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 10% ~ 33% 높은 수준이며, 유치권 해결 시 추가적인 상향 조정이 필요할 수 있습니다. 낙찰 후 유치권 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.