나이스옥션 법원경매 인천 2024타경571169 [1] 인천광역시 부평구 부평동 481-1 민경아파트 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트 및 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제3층 제301호로서,

외벽 : 드라이비트 및 일부 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 481-1 민경아파트 3층 301호에 소재한 아파트로, 인천지방법원 2024타경571169(1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

감정평가액은 108,000,000원이며, 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

본건의 토지 면적은 12.87㎡(약 3.90평)이며, 건물 면적은 34.64㎡(약 10.48평)입니다.

건축물대장상 전용면적은 34.64㎡(약 10.48평)입니다. 해당 호수의 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 건물 전체 총 면적은 772.82㎡입니다.

본 건물은 2001년에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층에 위치합니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 기본적인 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 수원지방법원 2023카단61199로 접수된 주택도시보증공사의 가압류(접수일자: 2023-04-25)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권은 김태진, 신재욱을 거쳐 변경되었으며, 현재 채권자인 한국주택금융공사의 강제경매(2024타경571169)가 등기되어 있습니다.

임차인 현황으로는 한국주택금융공사(임차인: 노 )가 있으며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 6월 7일, 확정일자 2022년 5월 19일로 대항력이 있습니다.

매각물건명세서상 특이사항으로, 을구 순위 15번 주택임차권등기(노 )는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

총 등기부채권액은 2,130,000,000원으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법원 계산상의 수치이며 실제 임차인의 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라집니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 굴다리오거리 인근 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

주변에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집해 있어 배후 수요는 확보된 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인천 1호선 및 경인선 환승역인 부평역이 인근에 위치하며, 굴다리오거리 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 네이버 지역 정보에 따르면 굴다리오거리 인근에 병원, 약국, 마트, 편의점 등 다양한 생활 편의시설이 소재하고 있습니다.

교육시설: 본건 주변이 주거 밀집 지역이므로, 통상적으로 초등학교, 중학교, 고등학교 등의 교육시설이 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 일반적인 도시 지역의 특성을 보이며, 본 건 주변에서 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 노 의 존재입니다.

임차인의 보증금 140,000,000원이 경매 절차의 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

이 점으로 인해 실제 총 투자 비용이 예상보다 증가할 수 있으며, 명도 과정에서의 추가적인 협상 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 임차인의 배당 현황 및 예상 배당률에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

총 채무액이 감정가 대비 매우 높은 점은 물건의 전반적인 채무 관계를 복잡하게 만들 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 핵심 상권에 위치한 아파트로서, 대항력 있는 임차인 인수라는 명확한 리스크를 안고 있습니다.

적극적인 권리 분석과 명도 전략 수립을 통해 해당 리스크를 성공적으로 관리한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 임차인과의 관계 및 배당 결과에 따라 최종 투자 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

인천 부평역 더블 역세권 및 굴다리오거리 인근의 입지를 바탕으로 한 시세 차익 기대.

대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 발생 가능성은, 배당 결과에 따라 인수 금액이 적거나 없을 경우 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

주변 상업 시설 및 교통망 발달로 인한 향후 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 108,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (법원 계산 기준)

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높으므로, 이에 대한 리스크를 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 75% ~ 85% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 81,000,000원 ~ 91,800,000원

(위 예상 입찰가는 법원 고지된 인수 보증금 합계 0원을 기준으로 산정된 것이며, 실제 낙찰 후 임차인에게 배당되는 금액에 따라 총 지출액은 크게 달라질 수 있습니다. 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수하게 될 경우, 낙찰가 외 추가 자금이 필요함을 반드시 인지해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.