나이스옥션 법원경매 인천 2024타경579644 [2] 인천광역시 연수구 송도동 15-11 송도코오롱더프라우2단지 202동 2층214호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천대학교 송도캠퍼스' 남동측(일련번호 가),다) 및 '인천포스코고등학교'남동측 인근(일련번호 나)에 소재하며, 일련번호 가),다) 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하며, 일련번호 나) 주위는 공업용 부동산 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지조건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

-일련번호 가),다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상28층건중 씨동 7층 703호 외 1개호로서, *외 벽 : 몰탈위페인팅 및 복합판넬마감 등 *내 벽 : 벽지도배마감 등 *창 호 : 시스템창호임. -일련번호 나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상18층건중 202동 2층 214호로서, *외 벽 : 인조석붙임 및 복합판넬마감 등 *내 벽 : 몰탈위페인팅마감 등 *창 호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

일련번호 가): 기숙사로 이용중임. 일련번호 나): 근린생활시설로 이용중임. 일련번호 다): 기숙사로 이용중임.

설비내역

-일련번호 가),다) 기본적인 위생설비 및 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 되어 있음. -일련번호 나) 기본적인 위생설비 및 승강기설비, 옥내소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-일련번호 가),다) 인접필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현황 지식산업센터 및 근린생활시설, 기숙사 등의 부지로 이용중임. -일련번호 나) 인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 아파트 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-일련번호 가),다) 대상물건 사방으로 왕복3차선~7차선의 포장도로에 각각 접하고 있음. -일련번호 나) 대상물건 남서측으로 왕복2차선의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

송도동 214 :준주거지역(2012.2.27), 제1종지구단위계획구역(2011-12-05)(첨단산업클러스터(B)), 광로3류(폭 40m~50m)(2013-07-15)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2012-02-27)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 송도동 15-11 :준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로2류(폭 8m~10m) (소2-14호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-24호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-352호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-359호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경579644 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 에프더블유2409유동화전문 (등기부상 채권자로 기재)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 15-11 송도코오롱더프라우2단지 202동 2층 214호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕, 지상 18층 건물 중 202동 2층 214호

용도: 근린상가

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 280,000,000원

토지 면적: 24.42㎡ (약 7.39평)

건물 면적: 73.67㎡ (약 22.29평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재한 송도코오롱더프라우2단지 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 공업용 부동산 등이 혼재되어 있으며, '인천대학교 송도캠퍼스'와 '인천포스코고등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 전반적인 입지 조건은 무난한 편으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 자유로우며, 인근 버스 정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 역시 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 물건이 속한 송도동 15-11번지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 광로, 대로, 중로 등에 접하고 있으며, 경제자유구역 및 성장관리권역에 해당합니다. 토지이용계획상 특별한 제한 사항은 확인되지 않습니다. 물건지 남서측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권은 주식회사위드지가 2021년 3월 30일에 매매를 통해 이전받았습니다. 해당 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 30일 접수된 우리은행의 근저당(채권액 60,000,000원)입니다. 이후 2024년 12월 9일 에프더블유2409유동화전문이 신청한 임의경매가 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 60,000,000원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 이 부분은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용현황

본 물건은 근린상가 용도로 이용 중에 있습니다. 감정평가서에 따르면, 해당 호실(일련번호 나))은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 나타났습니다.

4.2. 주변 상권

물건지가 속한 송도코오롱더프라우2단지는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 인천대학교 송도캠퍼스와 인천포스코고등학교 등이 있어 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 현재 물건의 구체적인 임대 현황 및 수익성은 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

송도 컨벤시아가 인근에 위치하며, 내부 및 주변에 다양한 식당, 카페(파스쿠찌, 프라빈커피 등), 편의점(세븐일레븐) 등이 있어 이용이 편리합니다. 현대 프리미엄 아울렛 송도, 트리플 스트리트 등 쇼핑 시설도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

5.2. 교육시설

인천대학교 송도캠퍼스와 인천포스코고등학교가 인근에 소재하고 있습니다. 송도 지역은 국제학교 유치 및 교육 환경 개선에 힘쓰고 있으며, 칼빈매니토바국제학교, 채드윅송도국제학교, 한국뉴욕주립대학교 등이 인근에 위치합니다.

5.3. 기타

송도 센트럴 파크, 인천대교 등 주변에 다수의 관광 명소가 있어 문화 및 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 사용되는 부동산을 의미하며, 경우에 따라 특수한 관리나 매각 절차가 따를 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없으므로 낙찰 후 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 비어있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

과거 '송도 코오롱 더 프라우' 단지에서 일부 세대의 누수 및 침수 문제로 부실 시공 의혹이 제기된 사례가 있었습니다. 해당 물건 자체의 직접적인 문제는 아니지만, 단지 전체의 이미지 및 향후 유지보수 측면에서 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시 내 코오롱더프라우2단지에 위치한 근린상가로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 주변에 교육 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 향후 지역 개발 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 등기상 권리 관계는 명확하며, 경매 절차 완료 후 소유권을 확보하는 데는 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점, 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 송도국제도시의 핵심 지역에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

* 편리한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다양한 생활 인프라: 주변에 쇼핑, 교육, 문화 시설이 풍부합니다.

* 권리 분석상 명확함: 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적을 가능성이 높습니다.

* 상가로서의 잠재력: 아파트 단지 내 근린상가로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 280,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다.

* 인수 보증금: 0원 (추가 부담 없음)

* 공실 가능성: 임대 관계 미상으로, 낙찰 후 공실 발생 시 초기 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 수익률 목표: 예상 임대료 및 임대 시장 상황을 고려하여 목표 수익률을 설정해야 합니다.

* 수리 및 시설 투자: 점포의 현 상태에 따라 필요한 리모델링 비용 등을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 수준에서 +- 10% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다. 즉, 약 252,000,000원에서 308,000,000원 사이에서 시장 상황과 본인의 투자 전략에 맞춰 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.