나이스옥션 법원경매 인천 2024타경583452 [1] 인천광역시 서구 당하동 1084-6 라온하우스 1동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2011.04.13)
외벽: 드라이비트 등 마감.
창호: 샷시창호임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남서측으로 노폭 약 20미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-06-08)(접합), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-06)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경583452 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1084-6 라온하우스 1동 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 28.81㎡ (약 8.72평)

건물면적: 47.06㎡ (약 14.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하구획정리), 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 부동산의 등기부등본을 분석한 결과, 말소기준권리는 2022년 7월 4일 접수된 복상섭 명의의 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다. 해당 근저당권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 2024년 12월 20일 접수된 조성민 명의의 강제경매 개시 결정 등기 또한 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 조성민이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

임차인: 조

보증금: 147,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 4월 10일

확정일자: 2020년 3월 23일

배당신고일자: 2024년 12월 18일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 법원의 권리분석 상 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 결정되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 관련 개요는 있으나, 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 멤버스힐(2017년식, 31.484㎡): 2025년 3월 13일, 123,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 3,907,000원)

* 성화리치빌(2009년식, 74.19㎡): 2025년 3월 7일, 160,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 2,156,000원 - 면적 차이 고려 필요)

* 천우명가(2012년식, 53.99㎡): 2025년 3월 6일, 228,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 4,223,000원)

4.2. 현 시세 기반 가치 평가

본건 물건(47.06㎡)의 면적과 유사한 2012년식 천우명가(53.99㎡, ㎡당 약 4.22M원) 및 2017년식 멤버스힐(31.484㎡, ㎡당 약 3.91M원)의 거래 가격을 고려할 때, 본건의 현 시세는 ㎡당 약 390만원 ~ 420만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 현재 시장 가치는 약 183,800,000원에서 198,800,000원 사이로 예상됩니다. 이는 감정가 150,000,000원보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 남동측 인근에 백석초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 본건이 소재한 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 조 씨는 대항력을 갖추고 있으나, 본 경매 절차에서는 보증금 전액(147,000,000원)을 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 결정되었습니다. 이는 낙찰자에게 유리한 조건이나, 임차인의 별도 법적 대응 가능성은 존재하므로 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 시장가치: 본건의 감정가가 최근 시장 시세보다 낮게 책정되어 있어, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 백석초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하나 해당 보증금을 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 점은 큰 장점입니다. 또한, 감정가 대비 주변 시세가 높아 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 낮은 감정가로 인해 입찰 경쟁이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 대항력 임차인: 약 1.47억원의 임차인 보증금 부담이 없어 매우 유리합니다.

* 시세차익 가능성: 감정가(1.5억원) 대비 현재 시장가치(1.84억~1.99억원)가 높아 시세 차익이 기대됩니다.

* 양호한 주거 및 교육 환경: 초등학교 인근의 생활 편의성이 높은 주거지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 150,000,000원을 기준으로 하되, 시장 시세 및 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 산정합니다. 현재 주변 시세가 감정가를 상회하고 있으며, 인수할 보증금이 없어 위험 부담이 크지 않으므로, 감정가 이상의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이를 적정선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.