나이스옥션 법원경매 인천 2025타경237 [1] 인천광역시 부평구 십정동 522-20 지영하이츠 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2025.02.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 동암역 남동측 인근에 위치하는 지영하이츠 4층
401호로서 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(동암역)이 소재하여 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물내 4층 401호로서

외벽: 드라이비트 및 인조석 붙임 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감,
창호: 하이샷시 및 목재이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도심 공공주택 복합지구(2024-05-17){공공주택 특별법}, 과밀억제권역
{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경237 (1) 사건으로 경매가 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 십정동 522-20 지영하이츠 4층 401호입니다.

본 건은 다세대주택으로 이용 중이며, 감정평가액은 170,000,000원입니다.

토지 면적은 40.25㎡ (약 12.18평)이며, 건물 면적은 56.15㎡ (약 16.98평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO입니다.

건축물대장상 건물명은 지영하이츠이며, 2002년 9월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다. 총 연면적은 341.9㎡ (약 103.42평)입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 동암역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(동암역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

채권자는 김OO입니다.

본 건에는 김태중이라는 임차인이 거주 중입니다.

임차인 김태중은 보증금 170,000,000원에 차임은 없으며, 2021년 5월 31일 전입 및 2021년 4월 20일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 선순위 임차권으로 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2025년 1월 10일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경237)입니다.

등기부 상 을구 7번의 주택임차권 등기는 말소되지 않고 인수되는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

총 등기부채권액은 170,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 십정동 지역은 주거지와 상업시설이 혼합된 지역입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

2025년 12월, 56.85㎡ 면적의 환타지아빌 다세대주택이 145,000,000원에 직거래된 사례가 있으며, 이는 본 건과 면적 및 건축연도(2002년)가 유사합니다.

다른 사례로 2026년 1월, 42.39㎡ 면적의 계림시티빌 다세대주택이 210,000,000원에, 2025년 12월, 36.87㎡ 면적의 신촌아트빌라가 154,000,000원에 거래된 바 있습니다.

이를 종합해 볼 때, 본건의 감정가 170,000,000원은 최근 거래 사례와 비교 시 다소 높은 수준으로 평가될 수 있으나, 임차인의 권리 관계 및 시장 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 주거 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 동암역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 금융, 편의, 식당 등 다양한 업종을 이용할 수 있습니다.

정확한 주변 학군 및 혐오시설 유무는 추가적인 현장 조사가 필요하나, 현재까지 파악된 정보 상으로는 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 입니다.

김 임차인은 170,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명확히 명시되어 있습니다.

다만, 김 임차인이 본 경매의 채권자(강제경매 신청인)이기도 하므로, 자신의 보증금을 회수하기 위해 일정 금액 이상으로 입찰을 진행할 가능성이 높습니다. 이로 인해 낙찰가가 임차인 보증금 이하로 결정될 가능성은 낮아 보입니다.

또한, 본 건이 '도심 공공주택 복합지구'로 지정되어 있어 향후 개발 계획 등에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경237 (1) 물건은 동암역 인근의 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 신청 채권자라는 점입니다.

이로 인해 낙찰 시 임차인의 보증금 170,000,000원을 전부 회수하지 못할 경우 인수해야 하는 리스크가 있으나, 임차인 본인이 채권자이므로 최소한 보증금 수준의 낙찰가는 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가는 170,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 거래가는 145,000,000원으로, 입찰 시 보증금 인수 가능성과 시장 시세를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평구 십정동 역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 경매 신청 채권자이므로, 보증금 회수를 위한 일정 수준 이상의 낙찰가 형성이 예상됩니다.

* 추후 재개발 등 공공주택 복합지구 지정에 따른 미래 가치를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가, 최근 유사 거래 사례, 그리고 임차인과의 관계를 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

임차인 김 의 보증금은 170,000,000원이며, 임차인이 채권자이므로 낙찰가는 최소 보증금 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

따라서 보증금 인수 위험이 실질적으로 적다고 판단하여, 인수 보증금을 제외한 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정하였습니다.

최근 유사 면적의 거래 사례가 145,000,000원인 점과 감정가가 170,000,000원인 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 155,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다.

임차인의 보증금 회수 의지와 낙찰 가능성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 165,000,000원으로 제시합니다.

* 면적: 토지 40.25㎡ (약 12.18평), 건물 56.15㎡ (약 16.98평)

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 유사 면적의 거래가는 145,000,000원 ~ 210,000,000원 사이로 확인되었습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 특별히 우려할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.