나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96368 [5] 경기도 오산시 갈곶동 340-5 오산더테라스퀘어 가동 지1층엘116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 오산시 갈곶동 "소리울도서관" 남동측 인근에 소재하는 부동산(구분건물)로, 본건 주위는 아파트 단지 및 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건가지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 지상1층 가-107호 외,
(사용승인일 : 2022.10.18)
외벽: 벽돌붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
샤시 : 알루미늄 샤시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

본건의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다.

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측, 서측, 남측, 북측으로 각각 폭 약 5M, 32M, 20M, 5M 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

일련번호(2) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

해당사항없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행되는 2024타경96368 (5) 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경96368 (5)

* 소재지: 경기도 오산시 갈곶동 340-5, 오산더테라스퀘어 가동 지1층엘116호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 543,000,000원

* 토지 면적: 26.43㎡ (약 8.00평)

* 토지 지분: 26.4259203118233㎡ (약 8.00평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 61.63㎡ (약 18.64평)

* 건물 지분: 61.63㎡ (약 18.64평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대아신용협동조합

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 지하 1층

* 사용승인일: 2022년 10월 18일

* 외벽: 벽돌붙임 마감 등

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 샤시: 알루미늄 샤시

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 소방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 "소리울도서관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재하는 복합 용도 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 동측, 서측, 남측, 북측으로 각각 폭 약 5m, 32m, 20m, 5m의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준 권리: 을1 (근저당, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-01-31, 6,000,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을2 (근저당), 을3 (근저당), 갑7 (가압류), 갑8 (압류), 갑9 (임의경매) 권리들은 말소기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부등본상 해당 권리 내역은 상세히 확인되지 않으나, 보고서상 기재되어 있어 주의 필요)

* 총 등기부 채권액: 8,989,695,984원 (을1, 을2, 을3, 갑7 채권 합계)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 본건의 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 임차인과의 별도 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

아파트 단지와 인접해 있어 배후 주거 수요가 있으며, 상가, 공장, 창고 등 다양한 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 상업 활동 가능성이 있습니다. "소리울도서관"이 인근에 위치하여 지역 주민들의 이용이 예상됩니다.

4.2. 건물 특징

본 물건은 오산더테라스퀘어 가동 지하 1층에 위치한 상가 점포입니다. 2022년 10월에 사용승인된 신축 건물로, 외관상 상태가 양호할 것으로 보입니다. 지하 상가라는 점을 감안할 때, 업종 선정 및 고객 접근성 확보 전략이 중요합니다.

4.3. 예상 업종

제2종근린생활시설로서 소매점, 음식점, 학원, 사무실 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 승강기, 주차장 등 편의시설이 설치되어 있습니다. 인근 버스정류장 및 도로 접근성이 양호합니다.

5.2. 기타

건축물대장 및 등기부등본상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 총채권액

감정가 5억 4300만원 대비 총 등기부 채권액이 약 90억원에 달하여, 유찰 가능성이 높습니다. 신건 및 재경매 시 낙찰가율 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획

* 일련번호(1) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역.

* 일련번호(2) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20 ~ 2028.11.19).

토지거래허가구역에 포함되어 있어, 낙찰 후 잔금 납부 시 토지거래허가를 받아야 합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등은 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상 및 지상권

임대 관계가 미상이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 비록 등기부등본상 해당 권리에 대한 상세 내용은 확인되지 않았으나, 잠재적으로 인수 부담이 될 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

6.4. 공동담보

본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 채무와 관련된 추가적인 물건이 경매에 나올 가능성이나 채무 관계의 복잡성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축 상가 건물로, 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다. 아파트 단지 및 공장/창고 지역이 혼재된 입지로 잠재적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 그러나 감정가 대비 매우 높은 총채권액, 토지이용계획상의 제한 사항(특히 토지거래허가구역 포함), 미상 임대차 관계 및 지상권 가능성 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 지하 1층 상가라는 점도 고려하여 업종 선택 및 수익성 분석에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축되어 즉시 사용 또는 임대가 가능할 것으로 보입니다.

* 복합 지역 내 입지: 다양한 업종의 수요를 기대할 수 있는 혼합 개발 지역에 위치합니다.

* 인근 편의시설: "소리울도서관" 등 지역 편의시설과의 근접성이 있습니다.

* 0원 인수 보증금: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 위험이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 최근 주변 상권의 실거래가 및 임대 시세 분석

* 본 건과 유사한 조건(층수, 면적, 업종)의 매물 거래 사례 조사

* 유찰 횟수에 따른 낙찰가율 추이 분석

* 토지거래허가구역 지정 해제 또는 잔금 납부 시점의 법규 확인

* 지상권 등 미상 권리관계에 대한 상세 조사 및 인수 여부 확정

다만, 인수 보증금이 0원이므로 명도 관련 추가 비용은 발생하지 않을 것으로 보입니다. 높은 채권 총액과 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.