나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96368 [4] 경기도 오산시 갈곶동 340-5 오산더테라스퀘어 가동 지1층엘105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 오산시 갈곶동 "소리울도서관" 남동측 인근에 소재하는 부동산(구분건물)로, 본건 주위는 아파트 단지 및 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건가지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 지상1층 가-107호 외,
(사용승인일 : 2022.10.18)
외벽: 벽돌붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
샤시 : 알루미늄 샤시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

본건의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다.

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측, 서측, 남측, 북측으로 각각 폭 약 5M, 32M, 20M, 5M 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

일련번호(2) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

해당사항없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경96368 (4)

소재지: 경기도 오산시 갈곶동 340-5 오산더테라스퀘어 가동 지1층엘105호

용도: 근린상가

감정가: 644,000,000원

토지면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

토지지분: 22.419172802078823㎡ (약 6.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.28㎡ (약 15.81평)

건물지분: 52.28㎡ (약 15.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대아신용협동조합

1.2. 건물 및 토지 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 한 호실로, 2022년 10월 18일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 벽돌붙임 마감, 내벽은 몰탈위페인팅 마감, 샤시는 알루미늄 샤시 등으로 마감되었습니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다. 위생, 급배수, 승강기, 주차, 소방설비 등이 설치되어 있습니다. 토지는 2필지로 구성되어 있으며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건은 동측, 서측, 남측, 북측으로 각각 폭 약 5M, 32M, 20M, 5M 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 토지 이용 계획

일련번호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역.

일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m-40m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20-2028.11.19).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동에 소재하며, "소리울도서관" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 동부대로변에 위치하고, 1번 국도 및 경부고속도로 오산IC와 인접하여 수도권 접근성이 우수합니다.

2.3. 주변 시설

인근에 "소리울도서관"이 소재하여 주민들의 문화생활에 기여하고 있습니다. 또한, "더 테라스퀘어 오산"이라는 테라스형 상가 단지 내에 위치하여 독특한 외관 디자인과 중앙광장, 전용 테라스 등 특화된 상업 시설을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 이 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 총 등기부채권액은 8,619,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

본건이 위치한 "더 테라스퀘어 오산"은 오산의 신주거지역인 고현동, 갈곶동에 위치하며 약 1만여 세대의 주거 단지에 둘러싸여 있습니다. 또한, LG디지털파크, 진위산업단지 등 대규모 산업단지의 종사자 약 1만 3천여 명을 배후 수요로 확보하고 있습니다.

4.2. 상업 시설 특성

"더 테라스퀘어 오산"은 오산 최초의 패밀리 테라스 상가로, 영국의 시장을 연상시키는 외관 디자인, 중앙광장, 전용 테라스 등 특화 설계를 적용하여 차별화된 상업 공간을 제공합니다. 이는 단순히 물건을 구매하는 공간을 넘어 라이프스타일을 반영하는 특별한 일상을 보낼 수 있는 공간으로서의 가치를 높입니다.

4.3. 지역 상권

오산시는 오산역 부근, 운암단지 부근, 세교신도시 세 곳의 주요 상권으로 구분됩니다. 최근 세교신도시 개발로 인해 상권이 성장하고 있으며, 운암단지 부근은 유흥 지역으로 인식되고 있습니다. 오산시 빅데이터 분석을 통해 소상공인 가맹점 상권 지도를 작성하는 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건 주변은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 "소리울도서관"이 위치하여 문화 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통 및 접근성

본건은 4면이 도로에 접하고 있으며, 동부대로 변에 위치합니다. 서울 및 인근 수원, 평택, 화성으로 연결되는 1번 국도와 가깝고, 경부고속도로 오산IC와 인접하여 수도권 접근성이 우수합니다. 향후 경기대로와 동부대로를 연결하는 도로 및 평택시와 연결하는 평택동부고속화도로 건설이 예정되어 있어 교통 호재도 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 규모 및 공동담보

본건의 감정가는 6억 4천 4백만 원이나, 등기부채권 총액은 86억 1천 9백만 원에 달합니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 채무 규모를 나타냅니다. 또한, "공동담보" 물건으로, 본 채무가 여러 부동산에 담보로 설정되어 있을 가능성이 높아, 다른 담보물의 가치 변동이나 처분 결과에 따라 본건의 최종 낙찰 가격 및 권리관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 실제 점유자가 존재하거나 임대차 관계가 명확히 파악되지 않을 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 부재 확인

주변 지역에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 오산시는 과거 하수처리장을 시민 친화 공간으로 개선하는 사업을 진행한 바 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 오산시 갈곶동에 위치한 "더 테라스퀘어 오산" 단지 내 근린상가로, 독특한 컨셉의 상업 시설이라는 장점을 가지고 있습니다. 풍부한 배후 수요와 우수한 교통망, 향후 교통 개발 호재 등 긍정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 문화 시설인 소리울도서관이 있어 지역 주민들에게 편의를 제공합니다.

그러나, 감정가 대비 압도적으로 높은 총 채무 규모와 공동담보 물건이라는 점은 상당한 위험 요소입니다. 이로 인해 낙찰 후 추가적인 부담이나 권리 관계의 복잡성이 발생할 수 있습니다. 임대 관계가 불명확하다는 점 역시 명도 관련 불확실성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 독특한 컨셉의 상업 시설: "더 테라스퀘어 오산"은 차별화된 디자인과 테마로 고객 집객력을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 주거 단지와 산업단지가 인접하여 안정적인 잠재 고객층을 확보하고 있습니다.

* 우수한 교통 및 접근성: 주요 도로 및 고속도로와 인접하여 광역 접근성이 뛰어나며, 교통 개발 계획 또한 긍정적입니다.

* 성장 가능 지역: 오산시 인구 증가 추세와 개발 계획을 고려할 때, 향후 지역 상권 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 644,000,000원입니다. 하지만, 높은 채무 총액, 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계의 불확실성 등 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 가치를 고려하되, 경매 과정에서의 변수와 명도 비용, 추가적인 제반 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 구체적인 입찰가 산정 시에는 현장 조사 및 관련 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다. 예를 들어, 650,000,000원에서 700,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.