나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96368 [3] 경기도 오산시 갈곶동 340-5 오산더테라스퀘어 가동 지1층엘115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 오산시 갈곶동 "소리울도서관" 남동측 인근에 소재하는 부동산(구분건물)로, 본건 주위는 아파트 단지 및 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건가지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 지상1층 가-107호 외,
(사용승인일 : 2022.10.18)
외벽: 벽돌붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
샤시 : 알루미늄 샤시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

본건의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다.

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측, 서측, 남측, 북측으로 각각 폭 약 5M, 32M, 20M, 5M 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

일련번호(2) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

해당사항없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경96368 (3)

소재지: 경기도 오산시 갈곶동 340-5 오산더테라스퀘어 가동 지1층엘115호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 543,000,000원

토지면적: 26.43㎡ (약 8.00평)

토지지분: 26.4259203118233㎡ (약 8.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 61.63㎡ (약 18.64평)

건물지분: 61.63㎡ (약 18.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대아신용협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 "소리울도서관" 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지, 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측, 서측, 남측, 북측으로 각각 폭 약 5M, 32M, 20M, 5M의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역.

일련번호 (2) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.11.20 - 2028.11.19).

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

* 주변 시설

- 소리울도서관이 인근에 위치합니다.

- 주변에 오산KCC스위첸 아파트 등 주거 단지가 형성되어 있습니다.

- N마트, 투썸플레이스 등 생활 편의시설이 있습니다.

- 오산대원초등학교, 원동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 혐오시설

- 오산시 갈곶동 및 인근 지역에서 비료공장으로 인한 악취 민원이 제기된 사례가 있습니다. 다만, 본건과의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

- 또한, 생활폐기물 처리로 인한 악취 및 침출수 발생에 대한 민원도 보고된 바 있습니다. 해당 시설의 위치는 본건과의 거리 및 연관성을 추가적으로 확인해야 합니다.

- 폐 병원 건물이 방치되어 범죄 및 안전의 사각지대가 되었다는 보도가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 채권자 및 채권 총액

* 채권자: 대아신용협동조합 (임의경매 신청 채권자)

* 채권 총액: 8,619,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

- 케이씨유엔피엘대부주식회사 (근저당): 6,000,000,000원

- 은일종합건설주식회사 (근저당): 2,300,000,000원

- 하우앤파트너스 (가압류): 319,000,000원

- 동화성세무서장 (압류)

- 대아신용협동조합 (임의경매): 4,752,742,131원 (경매 신청 채권액)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 본건의 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

- 신탁재산의 귀속 등기 (주식회사 피케이디벨로퍼)

- 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사) - 말소기준권리

- 근저당권 (은일종합건설주식회사)

- 가압류 (하우앤파트너스)

- 압류 (동화성세무서장)

- 임의경매 개시 결정 (대아신용협동조합)

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 지1층엘115호이며, 사용승인일은 2022년 10월 18일로 비교적 신축입니다. 건물의 내외부 마감은 벽돌붙임, 몰탈위페인팅, 알루미늄 샤시 등으로 마감되었습니다.

본건의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설로, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 오산시 갈곶동 일대는 아파트 단지와 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 주거 배후지와 상업 시설이 공존하는 복합적인 상권 특성을 보입니다. 소리울도서관과 같은 공공시설 인근에 위치하여 유동 인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 주거: 인근에 오산KCC스위첸, 힐스테이트 오산더퍼스트 등 아파트 단지가 다수 소재하여 주거 배후지가 형성되어 있습니다.

* 편의: N마트, 투썸플레이스 등 생활 편의시설이 근거리에 있으며, 다양한 식당 및 카페가 분포하고 있습니다.

* 교육: 원동초등학교, 오산대원초등학교 등이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 문화: "소리울도서관"이 인근에 위치하여 문화 생활을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으나, 채권 총액이 86억 원을 상회하여 매우 높은 수준입니다. 이는 낙찰가의 규모와 관련하여 신중한 판단이 필요함을 시사합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 거주하는 임차인이 있을 가능성이 있습니다. 명확한 현황 파악이 필요하며, 인수되는 권리가 없더라도 명도 과정에서 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지 일부가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2023.11.20 - 2028.11.19). 이는 해당 토지의 거래 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 향후 토지 활용 및 매각 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 비행안전구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 관련 이슈

인근 지역에서 비료공장 악취 민원, 생활폐기물 처리 관련 악취 민원이 보고된 사례가 있습니다. 이러한 환경 문제는 지역 가치 및 상권 활성화에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 본건과의 거리 및 영향 범위에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축인 근린상가 건물입니다. 편리한 교통 여건과 인근의 주거 단지, 공공시설(소리울도서관) 등으로 인해 상권 활성화 가능성이 있습니다. 그러나 매우 높은 채권 총액, 임대 관계 미확인, 토지거래계약 허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 동반하고 있습니다. 특히, 주변 환경에서 발생했던 악취 민원 사례는 상권 평가 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 최신 시설 및 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 다용도 근린상가: 제2종근린생활시설로 다양한 업종 유치가 가능합니다.

* 인근 주거 밀집 지역: 아파트 단지 배후 수요를 활용할 수 있습니다.

* 문화 시설 인접: 소리울도서관과 같은 공공시설 인근에 위치하여 긍정적 영향이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 543,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하나, 임대 관계가 미상이고 채권 총액이 매우 높아 정확한 산출은 어렵습니다. 따라서 본건의 정확한 시세 조사, 주변 상권 분석, 향후 개발 가능성, 그리고 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰 후 발생하는 명도 비용, 수리 비용, 공실 위험 등을 충분히 감안하여 입찰가를 산정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.