나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96368 [1] 경기도 오산시 갈곶동 340-5 오산더테라스퀘어 가동 1층가-107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 오산시 갈곶동 "소리울도서관" 남동측 인근에 소재하는 부동산(구분건물)로, 본건 주위는 아파트 단지 및 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건가지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 지상1층 가-107호 외,
(사용승인일 : 2022.10.18)
외벽: 벽돌붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
샤시 : 알루미늄 샤시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

본건의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다.

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측, 서측, 남측, 북측으로 각각 폭 약 5M, 32M, 20M, 5M 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

일련번호(2) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

해당사항없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상입니다.

물건 비고

일괄매각
목록1,2,3,7,8,9,12,13 벽체구분 없이 일괄하여 사용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경96368 (1)

소재지: 경기도 오산시 갈곶동 340-5 오산더테라스퀘어 가동 1층 가-107호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 5,859,000,000원

토지면적: 228.44㎡ (약 69.11평)

건물면적: 532.74㎡ (약 161.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대아신용협동조합

2. 입지조건

본건은 오산시 갈곶동 "소리울도서관" 남동측 인근에 소재합니다.

주변 환경은 아파트 단지, 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.

동측, 서측, 남측, 북측으로 각각 폭 약 5M, 32M, 20M, 5M 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1. 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2023.01.31 접수, 6,000,000,000원)

본 경매로 인해 말소될 권리:

* 갑2. 주식회사피케이디벨로퍼 신탁등기말소 (2023.01.31 접수)

* 을1. 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2023.01.31 접수, 6,000,000,000원)

* 을2. 오산시 전세권설정 (2023.06.30 접수, 200,000,000원)

* 을3. 은일종합건설주식회사 근저당권 (2023.12.26 접수, 2,300,000,000원)

* 갑5. 하우앤파트너스 가압류 (2024.01.18 접수, 319,000,000원)

* 을4. 정찬선 근저당권 (2024.04.30 접수, 360,000,000원)

* 갑6. 대아신용협동조합 임의경매 (2024.11.22 접수, 4,752,742,131원)

* 갑7. 동화성세무서장 압류 (2025.03.12 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명세서상 지상권 개요는 있으나, 관련 내용 없음)

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 오산시 (대원2동행정복지센터)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 12,000,000원

* 전입/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-01-13

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

집합건물 등기부 요약: 총 채권액 9,179,000,000원.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지와 근린상가, 공장, 창고가 혼재된 지역에 위치합니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 수요가 기대됩니다.

근린상가 지역 특성상 다양한 업종의 상가 입점이 가능합니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역과 자연녹지지역이 포함되어 있어, 향후 지역 개발 방향에 따른 잠재적 가치 변화를 고려해야 합니다.

일부 검색 결과에 따르면 오산시에는 과거 악취가 심했던 하수처리장이 반려동물 테마파크로 탈바꿈하는 등, 혐오시설의 긍정적 활용 사례가 있습니다. 본건 부동산 자체와 직접적인 연관성은 낮으나, 지역의 개발 방향을 시사합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2022년 10월 18일 사용승인되었습니다.

위생, 급배수, 승강기, 주차, 소방 설비가 설치되어 있습니다.

내외벽 마감 상태는 양호한 편입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점 (채권 총액 91.79억 원 vs 감정가 58.59억 원)은 부담 요인입니다.

일부 목록(1,2,3,7,8,9,12,13)이 벽체 구분 없이 일괄 사용하여, 향후 공간 분할 또는 이용에 있어 문제 소지가 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 개발 제한 사항이 일부 존재합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다 (2023.11.20.-2028.11.19.).

임대 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 오산시 갈곶동에 위치한 근린상가 건물로, 비교적 최근(2022년 10월)에 사용승인된 신축 건물이며 주변 아파트 단지를 배후로 하는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 높은 채권 총액과 감정가 대비 과도한 부채, 일괄 사용 중인 공간, 일부 개발 제한 구역 지정 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적으나, 임대 관계 미확인으로 인한 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근 사용승인된 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 아파트 단지의 배후 수요를 활용할 수 있는 근린상가로서의 잠재력이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 5,859,000,000원

총 채권액: 9,179,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 법원 경매는 통상 감정가의 70~80% 수준에서 시작하며, 유찰 시 가격이 조정됩니다. 본 건의 높은 채권 총액과 여러 리스크 요소를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.