나이스옥션 법원경매 수원 2024타경103983 [1] 경기도 화성시 만세구 송산면 신천리 OOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 토지는 경기도 화성시 송산면 신천리 "신천보건진료소" 북동측 인근에 위치하여 주변은 마을주변 농경지대로서 농경지 및 주택 등이 혼재함.
기호(2) 토지는 경기도 화성시 송산면 신천리 "신천보건진료소" 북측 근거리에 위치하여 주변은 마을주변 야산지대로서 임야와 (폐)축사용지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1) 토지는 차량 접근이 가능하고,
기호(2) 토지는 지적도상 맹지에도 인접 토지를 통해 도로가 개설되어 있으나 남측으로는 출입문 때문에, 동측으로는 도로 단차로 차량 접근에 제한이 있으며,
각 토지 원거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 수단 이용은 다소 어려움.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 전과 일부 도로로 이용중임.
기호(2) 토지는 남하향 완경사지대에 대체로 정방형 형태로 토지임야 상태로 일부에 도로가 개설되어 있음.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 북서측과 남동측으로 노폭 약3-4미터 비포장도로에 연결됨.
기호(2) 토지는 인접토지를 통해 노폭 약8미터 세멘포장도로가 북측과 서측으로 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역이며,
기호(2) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역), 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

기호(2) 지상에 소나무, 단풍나무 등 약170주가 식재되어있음.

공부와의 차이

기호(1) 토지는 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 전과 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), 기호(2) 토지는 현장조사시 이해관계인의 부재로 임대관계는 확인하지 못하였음.

물건 비고

공부상 '임야'이나 현황 '전' 및 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경103983 (1)

소재지: 경기도 화성시 만세구 송산면 신천리 산34

지목: 임야

현황: 전 및 도로

감정가: 161,840,000원

토지면적: 595.00㎡ (약 180평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 홍OO

건축물표제부 요약: 해당 없음

2. 입지조건

본건 토지는 경기도 화성시 송산면 신천리 "신천보건진료소" 북동측 및 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 마을을 둘러싼 농경지대와 야산지대가 혼재되어 있으며, 인근에 주택 및 일부 폐축사용지가 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 기호(2) 토지는 지적도상 맹지에 인접 토지를 통해 도로가 개설되어 있으나, 남측 출입문 및 동측 도로 단차로 인해 차량 접근에 다소 제한이 있을 수 있습니다.

각 토지에서 원거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리인 을구 1번 근저당(홍승찬, 2021-03-26, 216,000,000원)보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 이전 등기: 갑구 2번(김준규, 2003-09-30), 갑구 3번(김경선, 2015-11-03, 30,000,000원)이 있습니다.

임의경매 개시 결정: 갑구 5번(홍승찬, 2025-01-06, 216,000,000원)으로 본건 경매를 신청한 채권자입니다.

등기부채권 총액: 216,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계는 확인되지 못했으며, 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건지는 현재 농경지 및 야산지대가 주를 이루는 전형적인 농촌 마을 주변 지역에 해당합니다.

주변에 상업 시설이 밀집해 있지 않아 상권 형성은 미미하며, 신천보건진료소가 인근 주요 시설로 언급됩니다.

대규모 개발이 예정된 송산그린시티와 인접해 있어 향후 지역 발전 가능성은 존재하나, 현재 시점에서는 상권 형성이 미흡합니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 다소 불편하며, 차량을 이용한 접근성이 중요합니다.

주변 환경은 전원적인 농촌 마을의 특성을 가지고 있습니다.

인근에 보건진료소가 있어 기본적인 의료 시설 접근은 가능합니다.

가까운 거리에 학교, 대형마트 등 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지목과 현황의 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전' 및 '도로'로 이용 중입니다. 이는 불법 형질 변경, 건축물 신축 제한, 또는 재산권 행사 시 예상치 못한 문제 발생 소지가 있어 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 접근성 문제: 기호(2) 토지의 경우 지적도상 맹지이며, 도로 단차 및 출입문으로 인해 차량 접근에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 등에 해당하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 미확인 임대 관계: 임차인 인수 보증금이 0원이나, 현장 확인 시 임대 관계가 확인되지 않아 실제 점유자가 있을 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 건설폐기물 불법 성토 및 매립 관련 보도가 있어 토양 오염 가능성에 대한 주의가 필요합니다. (cite:3, 5)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산면 소재의 임야이나 현황 전 및 도로로 이용 중인 토지입니다.

채권 총액 및 말소기준권리 분석상 권리관계는 비교적 명확하나, 공부상 지목과 현황이 불일치하는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 가축 사육 제한 구역 등 추가적인 규제가 존재합니다.

대중교통 이용이 불편하고 주변 편의 시설이 제한적인 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

건설폐기물 관련 보도 내용으로 미루어 볼 때, 해당 지역의 환경적 측면에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다. (cite:3, 5)

8. 투자 포인트

* 지목 현황 불일치 해소를 통한 가치 상승 잠재력: 공부상 임야를 전 또는 다른 용도로 합법적으로 변경하여 가치를 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역 지정: 개발 잠재력이 있는 계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 송산그린시티 인접: 대규모 개발이 진행 중인 송산그린시티와 인접하여 지속적인 가치 상승이 예상됩니다. (cite:16)

* 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 경매 물건 특성상 권리 분석 및 현장 확인을 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 161,840,000원로 책정되었으나, 공부상 지목과 현황 불일치, 접근성 제한, 미확인 임대 관계, 건설폐기물 관련 주변 환경 이슈 등 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서 입찰 시에는 이러한 위험 요인들을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 토지 이용 규제 완화 가능성, 그리고 위험 해소 방안 마련 비용 등을 종합적으로 검토한 후 결정해야 합니다.

현재 제시된 감정가는 시장 상황 및 물건의 특성을 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있으므로, 투자 가치 대비 적정 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 감정가의 70~90% 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 법률 검토 후에 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.