나이스옥션 법원경매 수원 2024타경103983 [2] 경기도 화성시 만세구 송산면 신천리 OOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 토지는 경기도 화성시 송산면 신천리 "신천보건진료소" 북동측 인근에 위치하여 주변은 마을주변 농경지대로서 농경지 및 주택 등이 혼재함.
기호(2) 토지는 경기도 화성시 송산면 신천리 "신천보건진료소" 북측 근거리에 위치하여 주변은 마을주변 야산지대로서 임야와 (폐)축사용지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1) 토지는 차량 접근이 가능하고,
기호(2) 토지는 지적도상 맹지에도 인접 토지를 통해 도로가 개설되어 있으나 남측으로는 출입문 때문에, 동측으로는 도로 단차로 차량 접근에 제한이 있으며,
각 토지 원거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 수단 이용은 다소 어려움.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 전과 일부 도로로 이용중임.
기호(2) 토지는 남하향 완경사지대에 대체로 정방형 형태로 토지임야 상태로 일부에 도로가 개설되어 있음.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 북서측과 남동측으로 노폭 약3-4미터 비포장도로에 연결됨.
기호(2) 토지는 인접토지를 통해 노폭 약8미터 세멘포장도로가 북측과 서측으로 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역이며,
기호(2) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역), 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

기호(2) 지상에 소나무, 단풍나무 등 약170주가 식재되어있음.

공부와의 차이

기호(1) 토지는 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 전과 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), 기호(2) 토지는 현장조사시 이해관계인의 부재로 임대관계는 확인하지 못하였음.

물건 비고

제시외 수목(감정평가서상 ㄱ) 매각에 포함
공부상 '임야'이나 현황 일부 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경103983 (2)

소재지: 경기도 화성시 만세구 송산면 신천리 산29-1

용도: 임야

감정가: 651,120,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 홍OO

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 1984.00㎡ (약 600.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 제시외 수목(감정평가서상 ㄱ) 매각에 포함

1.3. 현황 및 특이사항

공부상 '임야'이나 현황 일부 '도로'로 이용 중.

기호(1) 토지는 전과 일부 도로로 이용 중이며, 기호(2) 토지는 임야 상태로 일부 도로가 개설되어 있음.

제시외 수목(소나무, 단풍나무 등 약 170주)이 식재되어 있으며, 이는 감정평가서상 매각에 포함되는 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 토지는 경기도 화성시 송산면 신천리 "신천보건진료소" 북동측 및 북측 인근에 위치함.

주변은 마을주변 농경지대 및 야산지대로서 농경지, 임야, (폐)축사용지 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통상황

기호(1) 토지는 차량 접근이 가능하며, 북서측과 남동측으로 노폭 약 3-4미터 비포장도로에 연결됨.

기호(2) 토지는 지적도상 맹지에 인접 토지를 통해 도로가 개설되어 있으나, 남측 출입문과 동측 도로 단차로 인해 차량 접근에 다소 제한이 있음.

각 토지에서 원거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 다소 어려운 편임.

다만, 인근 송산그린시티 개발과 연계하여 송산면 신천리~사강시장 간 4차선 Y자 도로가 신설되는 등 도로망 확충이 진행 중임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반관리)에 해당함.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속해 있어 축산업 관련 개발에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 권리관계

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 일부 이전 기록이 존재하며, 다수의 근저당권이 설정되었다가 말소되었음.

말소기준권리: 을구 3번 근저당 (2017-07-28, 송산농업협동조합, 채권최고액 260,000,000원).

말소예정 채권액 총액: 1,196,000,000원.

경매 신청 채권자는 홍OO임.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 토지가 위치한 화성시 송산면 신천리는 전반적으로 농경지와 야산이 혼재된 농촌 및 준농촌 지역의 특성을 보임.

신천보건진료소가 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설에 대한 접근성은 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 다소 거리가 있을 것으로 예상됨.

송산그린시티 개발이 진행됨에 따라 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 있으나, 현재로서는 주거 및 농업 외의 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어려움.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

신천보건진료소가 인근에 위치하여 기본적인 의료 서비스 접근이 가능함.

대중교통 이용이 다소 불편한 편이며, 인근 주요 도시나 편의시설 이용을 위해서는 자가용이 필요할 것으로 보임.

화성시 송산면 일대는 송산그린시티 개발, 국제테마파크 조성 등 대규모 개발 사업이 예정되어 있어, 향후 주거, 상업, 문화 시설 등 생활 편의 증진이 기대됨.

5.2. 교육 시설

제공된 정보만으로는 인근 교육 시설에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어려우나, 일반적인 농촌 지역의 생활 환경을 고려할 때, 초등학교 등 기초 교육 시설은 접근 가능한 거리에 있을 것으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 지목 불일치

토지 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 일부 '도로'로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 및 개발 시 공부와의 차이로 인한 민원 또는 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.2. 접근성 제한

기호(2) 토지의 경우, 남측 출입문과 동측 도로 단차로 인한 차량 접근 제한이 있어 토지 활용에 제약이 될 수 있음.

6.3. 개발 제한

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등에 속해 있어, 특정 업종의 개발이나 건축 시 용도 제한을 받을 수 있음.

6.4. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보 내에서 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 토지 이용 목적에 따라 주변 환경 조사가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산면 신천리에 위치한 임야로, 총면적 1984.00㎡ (약 600.16평)의 토지 매각 대상임. 공부상 임야이나 일부 도로로 이용 중인 점, 차량 접근에 일부 제한이 있는 점 등은 고려해야 할 사항임. 그러나 인근 송산그린시티 개발, 신설 도로망 확충 등 대규모 개발 호재와 함께 성장관리구역 내에 위치하여 향후 잠재적인 발전 가능성을 가지고 있는 물건임. 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

8. 투자 포인트

* 송산그린시티 개발, 화성 국제테마파크 조성 등 대규모 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 계획관리지역 내 토지로, 향후 개발 규제 완화 시 건축 또는 사업 부지로 활용 가능성 있음.

* 제시외 수목을 포함한 감정가로, 토지 자체의 잠재 가치 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 651,120,000원이며, 제시된 정보에 따른 인수 보증금은 없는 상태임. 현재로서 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 실거래가, 개발 계획의 구체화 정도, 향후 시장 전망 등을 추가적으로 면밀히 분석해야 함. 보수적으로 감정가를 기준으로 입찰을 고려하되, 토지의 현황(일부 도로 이용), 접근성, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.