나이스옥션 법원경매 수원 2025타경928 [2] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 6층606호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노을중앙공원"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 대단위
아파트단지, 상가주택, 상업 및 업무용시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼
재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상
황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상6층 건물 내 제6층 제607호 및 제6층 제606호로서,
(사용승인일 : 2019.09.24)
외벽 : 복합판넬, 페어글래스 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 페어글래스창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1),(2) 공히
공부상 근린생활시설이나, 현황 공실상태임.(후면 별첨 '사진용지' 및 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클
러설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 대체로 세장형의 토지로서, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본동 건물 남서측 방향으로 노폭 약 16m 내외, 북서측 방향 및 북동측 방향으로 노폭 약 14
m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및 개발
에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비,
유사 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하
였는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경928 (2) 사건번호의 물건으로, 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 6층606호에 소재하고 있습니다. 본 물건은 근린상가로 이용 중이며, 감정가는 384,000,000원입니다.

토지 면적은 29.75㎡(약 9.00평)이며, 건물 면적은 107.33㎡(약 32.46평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건물의 사용승인일은 2019년 9월 24일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 새솔동에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 상가주택, 상업 및 업무용 시설, 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

북측으로는 "수노을중앙공원"이 인접하고 있으며, 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 지역은 송산그린시티 개발 사업의 일환으로 조성된 신도시 지역으로, 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달하고 있습니다. 특히 새솔동은 송산그린시티 동측지구의 중심 상업 지역 및 주거 단지가 밀집되어 유동인구가 많은 편입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 2월 3일자 신한은행의 근저당(을3)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 표제부 대지권의 표시 2번 별도등기 지상권개요" 및 "토지 별도등기 있음"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 이는 매수 후 별도의 부담으로 작용할 수 있는 중요한 사항입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전은 2020년 4월 17일 박영선, 2022년 2월 3일 이선심 순으로 이루어졌습니다. 또한, 신한은행 근저당 180,000,000원(을3, 말소기준권리), 네잎건설주식회사 근저당 20,000,000원(을4, 말소), 화성시 압류(갑4, 말소) 및 신한은행 임의경매(갑5, 말소)가 등기되어 있습니다.

임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 송산그린시티 새솔동은 수도권 최대 신도시 중 하나로, 젊은 MZ세대(1980년대 초반~2000년대 초반 출생)의 비중이 높습니다.

인근 지역에는 대규모 아파트 단지가 많으며, 중심상업지역과 상가주택 등이 밀집하여 상권이 형성되어 있습니다. '디오브(THE AUBE)' 상가와 같이 특화된 컨셉의 상업 시설 공급이 이루어지고 있으며, 산후조리원, 스크린골프장, 사우나 등 다양한 편의시설이 입점 예정이거나 운영 중입니다.

또한, 화성 국제테마파크 사업 등이 진행 중에 있어 향후 관광 수요 증가 및 지역 경제 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

본 물건은 송산그린시티 내에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에는 수노을중앙공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

단지 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

교육 시설로는 새솔초등학교, 송린중학교, 새솔고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

교통 면에서는 차량 진출입이 용이하며, 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 서해선 복선전철 송산역 및 서화성역 등이 개발될 예정으로 교통 접근성이 더욱 향상될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 존재: 물건명세서 상 "토지 별도등기 있음"으로 명시되어 있어, 토지에 대한 별도의 권리나 제한 사항이 있을 수 있습니다. 이는 낙찰 후 인수하거나 해결해야 할 문제일 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 공실 상태: 현재 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다. 향후 임대 또는 직접 사용 시 공실 위험을 감안해야 합니다.

* 개발지 특성: 송산그린시티는 대규모 택지개발지구로, 주변 개발 계획 및 향후 토지 이용 변경 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건, 별도등기: 이러한 특수 물건 정보는 복잡한 권리 관계나 추가적인 확인 사항이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송산그린시티라는 신도시 내 상업 지구에 위치하여 잠재적인 가치 상승이 기대되는 근린상가입니다. 젊은 인구층과 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권 형성이 예상되며, 주변 개발 계획 또한 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, '토지 별도등기'와 같은 특이사항이 존재하여 이에 대한 철저한 권리 분석이 필수적입니다. 또한, 현재 공실 상태라는 점을 감안하여 임대 시장 상황 및 향후 운영 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 송산그린시티 중심 상권 입지: 대규모 주거 단지와 MZ세대 중심의 젊은 배후 수요 확보.

* 미래 가치 상승 잠재력: 송산그린시티 개발 사업 진행 및 교통망 확충 계획.

* 다양한 편의시설 및 공원 인접: 쾌적한 주거 및 상업 환경 조성.

* 일괄 매각으로 토지 사용 가능: 건물과 토지를 함께 소유할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 384,000,000원입니다. 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 건물 상태, 그리고 특히 '토지 별도등기'와 같은 권리 관계의 정확한 파악 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문적인 권리 분석과 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.