나이스옥션 법원경매 수원 2025타경920 [2] 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 2층210호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스빌딩 및 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 소재함

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하며 간선도로와의 접근이 용이함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제209호 외 1개호로서
(사용승인일 : 2018.12.28.)

외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

업무시설로 이용중임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있음

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 평지로서, 업무용 건물의 부지로 이용중임

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 8~10m, 남측으로 노폭 약 4~6m 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-132)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경920 (2)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 2층210호

* 용도: 업무시설

* 감정가: 581,000,000원

* 토지면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

* 건물면적: 85.86㎡ (약 25.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 사용승인일: 2018.12.28.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스빌딩, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 간선도로 접근성이 용이하며, 서측 노폭 약 30m, 동측 약 8~10m, 남측 약 4~6m 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)) 내에 위치하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m) 등 다양한 도로에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 기대되는 지역임.

1.2. 권리분석

* 기본 현황: 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOO이며 감정가는 581,000,000원임. 등기부채권 총액은 1,278,057,507원으로 파악됨.

* 말소기준권리: 신한은행 근저당(2023.12.26. 접수, 1,140,000,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 세무법인다인(동탄지점, 김 ). 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원. 2021년 10월 8일 사업자등록. 대항력 있음.

* 임차인 2: 주식회사세이빙스토리. 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원. 2021년 5월 7일 사업자등록. 2025년 7월 2일 배당신고. 대항력 있음.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력있는임차인'이 존재하므로 낙찰자는 해당 임차인과의 관계를 명확히 파악하고, 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함. 임차인의 대항력 유무 및 실제 인수 조건은 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가와 상의를 통해 정확히 확인해야 함.

1.3. 상권분석

* 주변 입지: 화성시 영천동 지역은 동탄2신도시 내 핵심 상업 및 업무지구에 해당함. 다수의 오피스 빌딩, 지식산업센터, 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있음.

* 업무환경: 인근에 영천초등학교가 있으며, 다양한 기업체와 상가들이 밀집해 있어 비즈니스 활동에 유리한 환경을 제공함.

* 교통망: 간선도로 접근성이 우수하고 대중교통 이용이 편리하여 직원 및 고객의 방문이 용이한 입지임.

* 주변 시설: 본건 주변에는 영천초, 동탄송동초, 동탄국제고 등 교육 시설과 동탄호수공원 등 생활 편의 시설이 위치해 있음. 다양한 업종의 근린생활시설이 함께 발달하여 관련 비즈니스 지원이 가능함. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 영천초등학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 양호함.

* 편의시설: 주변 상업 지구에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

* 교통: 인근 노선버스 정류장 및 주요 간선도로 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함.

* 자연환경: 동탄호수공원 등 휴식 및 여가 활동을 위한 공간 접근성도 고려해 볼 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: '대항력있는임차인'이 존재하며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 명도 관련 법적 분쟁 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있음. 임차인과의 협상 또는 법적 절차에 대한 철저한 대비가 필요함.

* 부동산 경매 시장의 불확실성: 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 유찰 가능성 또는 낮은 낙찰가 형성 가능성이 존재함. 또한, 권리관계가 복잡할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음.

* 수익성 변동 가능성: 현재 업무시설로 이용 중이나, 임차인의 계약 조건 변경, 공실 발생, 임대료 하락 등 시장 상황에 따른 수익성 변동 위험이 상존함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 영천동, 동탄2신도시 내 중심 업무지구에 위치한 업무시설임. 편리한 교통망과 풍부한 배후수요를 갖추고 있어 상권으로서의 잠재력이 높음. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 채권 총액 등은 낙찰 후 명도 및 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인으로 판단됨. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 위험 요소를 완벽히 해소하고, 지역 개발 호재 및 시장 동향을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 동탄2신도시 내 핵심 상업/업무지구의 입지 우수성

* 뛰어난 교통 인프라 및 풍부한 배후수요

* 지식산업센터 밀집 지역으로 지속적인 업무 수요 기대

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 581,000,000원을 기준으로 하되, 인수될 보증금이 없다고 공시되었으나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크, 그리고 채권 총액 대비 감정가의 비율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사, 유사 물건 거래 사례 분석, 명도 비용 추정치 등을 반영하여 산정해야 하나, 현재 정보만으로는 보수적으로 감정가의 70%~90% 범위에서 검토해 볼 수 있음. (단, 이는 시장 상황 및 본건의 명도 진행 상황에 따라 크게 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.