나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54381 [3] 경기도 용인시 수지구 동천동 705-13 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 ""천주교 손골성지"" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 전원주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형 평지로 전으로 이용중임.
기호2) 부정형 경사지로, 지방2급 하천 및 법면 등임.
기호3) 건축허가지로, 토목공사중이며, 일부 건축법상 도로 및 하천구역임.
기호4,9,10) 부정형 완경사로 건축허가지로, 토목공사 예정이나 현황 묵전상태임
기호5~7) 사다리 및 부정형의 완경사지로, 사용승인 미필의 단독주택 건부지임.
기호8) 부정형 완경사지로, 사용승인 미필의 단독주택 수개동이 소재하며, 일부 도로로 이용중임.
기호11) 부정형 완경사 및 급경사지로, 일부 건축허가 후 토목공사중인 부분과, 단지내 도로 부분, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1) 지적도상 맹지로 인접필지를 통해 진출입가능함
기호2) 지적도상 맹지로 인접필지를 통해 진출입가능함.
기호3) 일부 건축법상 도로로,일부 건축허가지(기호11 등) 진출입을 위한 교량이 소재함
기호4,9) 지적도상 맹지임.
기호5) 북측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호6) 남측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로(기호8일부)에 접함
기호7) 북측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로(기호8일부)에 접함.
기호8) 북측, 서측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로, 남측으로 약4미터내외의 비포장도로에 접함.
기호10) 지적도상 맹지이나, 현황 사업부지(기호11)내 현황도로를 통해 진출입 가능함.
기호11) 남측으로 6미터내외의 교량에 접하고, 일부 단지내 도로로 공사중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 지방2급하천(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역
기호2)도시지역, 자연녹지지역, 지방2급하천 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법> 중점경관관리구역
기호3)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역
기호4,9)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역
기호5,10)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역
기호6~8)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역
기호11)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

기호5,6,7,8 지상위에 소유자미상의 미승인 단독주택이 소재하나, 이에 구애됨이 없이 토지만을 정상평가하였으며, 이로인하여 소유권에 제한을 받는 가격을 비고란에 별도로 병기하였음.
기호11 지상위에 소유자미상의 건물이 소재하나, 이에 구애됨이 없이 토지만을 정상평가하였으며, 이로인하여 소유권에 제한을 받는 가격을 비고란에 별도로 병기하였음.

공부와의 차이

기호5,6,7,8은 공부상 전이나, 현황 지상위에 단독주택이 소재하고 있음.
기호11은 공부상 임야이나, 토목공사 이행중인 단독주택 단지 허가지임.
기호11 은 지분만의 평가이나, 위치와 면적을 특정(건축허가지)하여 소유하고 있는 것을 전제로 평가하였으며, 위치와 면적이 특정되지 않았을 경우의 가격을 비고란에 별도로 병기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록5,6,7 각 지상 소유자미상 미승인 단독주택 매각에서 제외(감정평가서 참조)
3. 공부상 '전'이나 현황 '대지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54381 (3)

소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 705-13

용도: 공부상 '전', 현황 '대지'

감정가: 1,268,760,000원

토지 면적: 606.00㎡ (약 183.31평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 법정지상권, 건물매각제외, 일괄매각

1. 1.

상세 정보

* 용도: 공부상 '전'이나 현황 '대지'로 이용 중임.

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록5,6,7 각 지상 소유자미상 미승인 단독주택은 매각에서 제외됨 (감정평가서 참조)

3. 공부상 '전'이나 현황 '대지'임

1. 2.

특수 물건 정보

* 공동담보

* 법정지상권 (성립 여부 불분명)

* 건물매각제외

2. 입지조건

2.

입지조건

2. 1.

위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "천주교 손골성지" 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2. 2.

교통상황

* 본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능함.

* 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

2. 3.

토지 이용 현황 및 형태

* 기호1: 부정형 평지로 전으로 이용 중임. (공부상 전, 현황 대지로 추정)

* 기호2: 부정형 경사지로, 지방2급 하천 및 법면 등임.

* 기호3: 건축허가지로, 토목공사 중이며, 일부 건축법상 도로 및 하천구역임.

* 기호4,9,10: 부정형 완경사로 건축허가지로, 토목공사 예정이나 현황 묵전 상태임.

* 기호5~7: 사다리 및 부정형의 완경사지로, 사용승인 미필의 단독주택 건부지임.

* 기호8: 부정형 완경사지로, 사용승인 미필의 단독주택 수개동이 소재하며, 일부 도로로 이용중임.

* 기호11: 부정형 완경사 및 급경사지로, 일부 건축허가 후 토목공사중인 부분과, 단지내 도로 부분, 자연림 상태임.

2. 4.

인접 도로 상태

* 기호1,2,4,9,10: 지적도상 맹지이나, 인접 필지 또는 현황 도로를 통해 진출입 가능함. (기호10은 사업부지내 현황도로 이용)

* 기호3: 일부 건축법상 도로로, 기호11 등 진출입을 위한 교량이 소재함.

* 기호5: 북측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 기호6: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호8 일부)에 접함.

* 기호7: 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호8 일부)에 접함.

* 기호8: 북측, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 4미터 내외의 비포장도로에 접함.

* 기호11: 남측으로 6미터 내외의 교량에 접하고, 일부 단지내 도로로 공사 중임.

2. 5.

토지이용계획 및 제한상태

* 공통: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역

* 개별:

* 기호1: 지방2급하천, 중점경관관리구역

* 기호2: 지방2급하천, 하천구역, 중점경관관리구역

* 기호3: 하천구역, 건축법상 도로, 중점경관관리구역

* 기호4,9: 중점경관관리구역

* 기호5,10: 건축법상 도로, 중점경관관리구역

* 기호6~8: 중점경관관리구역

* 기호11: 개발제한구역, 공익용산지(보전산지), 준보전산지, 하천구역, 건축법상 도로, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.

권리분석

3. 1.

말소기준권리

* 을1 근저당권 (2020.06.29. 접수, 홍민정, 250,000,000원)이 말소기준권리임.

3. 2.

등기부 요약

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2019-09-11, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소 (말소)

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2019-12-05, 권리종류: 공유자전원지분전부이전 (매매, 말소)

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2020-06-29, 권리종류: 근저당권 (말소기준권리)

* 등기구분: 을2, 접수일자: 2020-12-30, 권리종류: 근저당권 (말소)

* 등기구분: 을5, 접수일자: 2023-12-26, 권리종류: 근저당권 (말소)

* 등기구분: 갑12, 접수일자: 2025-02-14, 권리종류: 임의경매 (말소)

* 등기구분: 갑13, 접수일자: 2025-06-16, 권리종류: 압류 (말소)

* 등기구분: 갑14, 접수일자: 2026-01-16, 권리종류: 소유권이전청구권가등기 (매매예약, 말소되지 않음 )

3. 3.

채권 총액

* 등기부채권 총액: 10,076,800,000원

3. 4.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 지상의 각 건축중인 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명

3. 5.

임차인 현황

* 임차인: 박 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-20, 대항력: 없음

* 임차인: 탁 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-03, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3. 6.

권리분석 요약

* 본건은 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 낙찰로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

* 단, '소유권이전청구권가등기' (갑14)는 말소되지 않는 권리로, 향후 소유권 이전과 관련한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의 필요.

* 지상의 건물들에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 건물 자체는 매각 대상에서 제외되므로 토지 이용에 따른 복잡성이 예상됨.

4. 상권분석

4.

상권분석

* 본건은 용인시 수지구의 동천동에 위치하며, 주위는 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

* 전형적인 상업지구나 중심상업지구와는 거리가 있으며, 자연환경 및 주거 환경 위주의 입지임.

* 인근에 천주교 손골성지가 있어 종교 관련 방문객 또는 시설과의 연계 가능성은 있으나, 일반적인 상권 활성화 요인과는 다소 거리가 있음.

* 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 대규모 상권으로 발전하기에는 한계가 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.

생활정보

* 주변 환경: 전원주택 및 농경지, 임야 등이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 마을버스정류장을 통해야 하므로 다소 불편할 수 있음.

* 편의시설: 본건 인근에 대형 마트, 병원, 기타 상업 시설 등은 직접적으로 확인되지 않으며, 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 자연녹지지역 내 개발 제한 및 하천구역 등 공익적 용도의 제약이 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.

잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 불분명: 목록5,6,7,8,11 지상에 건축물 또는 건축 예정인 건물이 있으며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 해당 건물들은 매각 제외되므로, 토지 이용에 대한 분쟁 가능성이 있음.

* 건물 매각 제외: 목록5,6,7 지상의 단독주택과 기호11 지상의 건물은 매각에서 제외되어, 토지 이용 시 제약이 발생할 수 있음.

* 지적도상 맹지: 다수의 필지(기호1,2,4,9,10)가 지적도상 맹지로, 인접 필지 또는 현황 도로를 통한 진출입로 확보 및 권리 관계를 면밀히 확인해야 함.

* 공부와 현황 불일치: 공부상 '전'이나 현황 '대지' 또는 건축 허가/토목 공사 중인 토지가 존재하여, 토지 이용 목적 변경 및 관련 행정 절차가 필요할 수 있음.

* 말소되지 않는 가등기: 등기부상 '소유권이전청구권가등기' (갑14)가 말소되지 않아, 향후 소유권 이전 관련 분쟁이 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소임.

* 개발 제한: 기호11의 경우 개발제한구역, 공익용산지, 하천구역 등에 포함되어 있어, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있음.

* 공동담보: 여러 부동산이 공동으로 담보 제공되었던 물건으로, 경매 취하 가능성은 낮으나 전체 담보물 가치 변동에 따른 영향 가능성.

7. 종합 의견

7.

종합 의견

* 본건은 경기도 용인시 수지구 동천동에 위치한 토지 경매 물건으로, 토지 면적 606㎡에 대한 감정가는 12억 6천여만 원입니다.

* 주위 환경은 전원주택과 농경지, 임야가 혼재된 자연 친화적인 지역이나, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 가장 큰 특징은 다수의 필지에 건축 중이거나 건축 예정인 건물들이 존재하며, 이들 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 건물 자체는 매각에서 제외된다는 점입니다.

* 또한, 지적도상 맹지인 필지가 다수 존재하며, 일부 필지는 개발제한구역, 하천구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 등기부상 말소되지 않는 '소유권이전청구권가등기'가 존재하여 잠재적인 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 현재 등기된 임차인은 있으나 인수할 보증금 및 차임이 없으므로 명도 부담은 적습니다.

* 결론적으로, 본건은 토지 자체의 가치보다는 복잡한 권리 관계(법정지상권, 가등기), 건물 매각 제외, 개발 제한 사항 등 잠재적 리스크를 종합적으로 검토하고, 현장 조사를 통해 실질적인 토지 이용 가능성을 면밀히 분석해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.

투자 포인트

* 개발 가능성: 토지 자체는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형)에 속해 있어, 향후 개발 가능성이 있습니다. (단, 기호11의 경우 추가 개발 제한 존재)

* 주변 개발 호재: 용인시 수지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충 시 지가 상승을 기대해볼 수 있습니다. (구체적인 개발 호재 확인 필요)

* 토지 이용 유연성: 공부상 '전'이나 현황 '대지'로 이용 중인 부분이 있으며, 일부 필지는 건축 허가 및 토목 공사 진행 중으로, 사업 추진 가능성이 엿보입니다.

* 낮은 명도 부담: 현재 인수할 보증금이 있는 임차인이 없어, 명도 관련 절차 및 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.

예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (임차인 인수분 없음)

* 본건은 앞서 분석된 바와 같이 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물 매각 제외, 말소되지 않는 가등기, 지적도상 맹지, 개발 제한 구역 편입 등 다수의 복잡한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 따라서, 이러한 불확실성과 잠재적 위험 요소를 감안하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 현재 감정가 1,268,760,000원 대비하여, 법정지상권 문제 해결 비용, 건물 철거 비용, 가등기 관련 법률 검토 비용, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석, 현장 조사, 건축 전문가 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

* 본 보고서에서는 이러한 제반 사정으로 인해 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.