나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54381 [2] 경기도 용인시 수지구 동천동 757-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 ""천주교 손골성지"" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 전원주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형 평지로 전으로 이용중임.
기호2) 부정형 경사지로, 지방2급 하천 및 법면 등임.
기호3) 건축허가지로, 토목공사중이며, 일부 건축법상 도로 및 하천구역임.
기호4,9,10) 부정형 완경사로 건축허가지로, 토목공사 예정이나 현황 묵전상태임
기호5~7) 사다리 및 부정형의 완경사지로, 사용승인 미필의 단독주택 건부지임.
기호8) 부정형 완경사지로, 사용승인 미필의 단독주택 수개동이 소재하며, 일부 도로로 이용중임.
기호11) 부정형 완경사 및 급경사지로, 일부 건축허가 후 토목공사중인 부분과, 단지내 도로 부분, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1) 지적도상 맹지로 인접필지를 통해 진출입가능함
기호2) 지적도상 맹지로 인접필지를 통해 진출입가능함.
기호3) 일부 건축법상 도로로,일부 건축허가지(기호11 등) 진출입을 위한 교량이 소재함
기호4,9) 지적도상 맹지임.
기호5) 북측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호6) 남측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로(기호8일부)에 접함
기호7) 북측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로(기호8일부)에 접함.
기호8) 북측, 서측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로, 남측으로 약4미터내외의 비포장도로에 접함.
기호10) 지적도상 맹지이나, 현황 사업부지(기호11)내 현황도로를 통해 진출입 가능함.
기호11) 남측으로 6미터내외의 교량에 접하고, 일부 단지내 도로로 공사중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 지방2급하천(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역
기호2)도시지역, 자연녹지지역, 지방2급하천 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법> 중점경관관리구역
기호3)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역
기호4,9)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역
기호5,10)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역
기호6~8)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역
기호11)도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

기호5,6,7,8 지상위에 소유자미상의 미승인 단독주택이 소재하나, 이에 구애됨이 없이 토지만을 정상평가하였으며, 이로인하여 소유권에 제한을 받는 가격을 비고란에 별도로 병기하였음.
기호11 지상위에 소유자미상의 건물이 소재하나, 이에 구애됨이 없이 토지만을 정상평가하였으며, 이로인하여 소유권에 제한을 받는 가격을 비고란에 별도로 병기하였음.

공부와의 차이

기호5,6,7,8은 공부상 전이나, 현황 지상위에 단독주택이 소재하고 있음.
기호11은 공부상 임야이나, 토목공사 이행중인 단독주택 단지 허가지임.
기호11 은 지분만의 평가이나, 위치와 면적을 특정(건축허가지)하여 소유하고 있는 것을 전제로 평가하였으며, 위치와 면적이 특정되지 않았을 경우의 가격을 비고란에 별도로 병기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록11 지분매각임
2. 목록11 지상 건축중인 단독주택 1개동, 컨테이너 매각에서 제외(감정평가서 참조)
3. 목록3 공부상 '답'이나 현황 '도로' 및 '대지'임. 목록4,9 공부상 '답'이나 현황 '잡종지'임. 목록10 공부상 '답'이나 현황 '전'임. 목록11 공부상 '임야'이나 토목공사 이행중인 '대지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54381 (2)

소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 757-6

용도: 임야

감정가: 5,349,820,400원

토지면적: 34959.00㎡ (약 10575.5평)

토지지분: 4710.66㎡ (약 1425.2평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 물건 현황

2.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "천주교 손골성지" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

2.1. 1.주변 시설 및 혐오시설

주변은 주로 전원 주택 단지와 농경지, 임야로 이루어져 있으며, '천주교 손골성지'가 인근에 위치합니다. 대규모 상업 시설이나 공공 시설보다는 주거 및 자연 환경이 혼합된 지역으로 파악됩니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.1. 2.인접 도로상태

* 기호1, 2: 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다.

* 기호3: 일부 건축법상 도로로 이용되며, 건축 허가된 필지(기호11 등)의 진출입을 위한 교량이 소재합니다.

* 기호4, 9: 지적도상 맹지입니다.

* 기호5: 북측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호6: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호8 일부)와 접합니다.

* 기호7: 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호8 일부)와 접합니다.

* 기호8: 북측, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 4미터 내외의 비포장도로와 접합니다.

* 기호10: 지적도상 맹지이나, 현황 사업 부지(기호11) 내 현황 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 기호11: 남측으로 6미터 내외의 교량과 접하며, 일부 단지 내 도로로 공사가 진행 중입니다.

2.2. 이용 상태 및 토지이용계획

본건은 공부상 '임야'이나, 일부 필지는 현황 '답', '전', '도로', '대지', '잡종지' 등으로 이용되고 있으며, 특히 기호11은 토목 공사 이행 중인 '대지' 상태입니다.

* 주요 용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

* 성장관리구역(주거형)

* 가축사육제한구역

* 성장관리권역

* 기타: 지방2급 하천(저촉), 하천구역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (일부 필지), 중점경관관리구역, 개발제한구역 (기호11)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1: 2016.12.30, 유석재, 소유권 이전 (협의분할에 의한 재산상속)

* 갑2: 2019.10.01, 부띠크성지주식회사, 소유권 일부 이전 (매매)

* 을1: 2020.12.30, 하나은행, 근저당 (말소기준권리)

* 갑4: 2025.02.14, 하나은행, 임의경매 (말소기준권리)

* 갑5: 2025.06.16, 용인시, 압류

* 등기부채권 총액: 7,726,800,000원

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2020년 12월 30일 접수된 하나은행의 근저당(을1)입니다. 이 날짜보다 늦게 설정된 권리들은 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 목록11 지상의 건축 중인 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 공동 소유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요합니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 목록11 지상에 건축 중인 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 존재합니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 대한 지료 지급 의무가 발생하거나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 토지 소유자가 달라진 경매 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 중대한 문제입니다.

* 건물 및 컨테이너 제외: 목록11 지상 건축 중인 단독주택 1개동 및 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 해당 건축물들이 낙찰된 토지 위에 계속 존재하게 됨을 의미하며, 토지 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공부상 현황과 실제 이용 현황 차이:

* 목록3: 공부상 '답'이나 현황 '도로' 및 '대지'

* 목록4, 9: 공부상 '답'이나 현황 '잡종지'

* 목록10: 공부상 '답'이나 현황 '전'

* 목록11: 공부상 '임야'이나 토목공사 이행 중인 '대지'

이러한 차이는 실제 토지 이용 및 건축 가능 여부, 개발 행위에 있어 추가적인 확인과 행정 절차가 필요함을 시사합니다.

* 맹지: 기호1, 2, 4, 9번 필지는 지적도상 맹지이므로, 인접 필지를 통한 진출입로 확보 방안을 고려해야 합니다.

* 개발제한구역 (기호11): 목록11번 필지는 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다.

* 하천구역 및 도로: 일부 필지가 하천구역 또는 건축법상 도로로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 진행 중인 공사: 목록11번 필지는 토목 공사가 이행 중으로, 관련 공사 현황 및 비용 부담 주체에 대한 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재의 임야 지분 매각 물건입니다. 주변 환경은 전원 주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 대중교통 및 차량 접근성은 보통 수준입니다. 그러나 본건은 토지 일부 지분 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명, 건축물 제외 등 여러 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 지분 매각으로 인한 공동 소유자와의 관계, 법정지상권으로 인한 토지 이용 제약 가능성은 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이, 일부 필지의 맹지 및 개발제한구역 지정 등은 추가적인 조사를 통해 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

6. 투자 포인트

* 입지: 경기도 용인시 수지구라는 지리적 이점은 잠재적인 가치를 지닙니다.

* 개발 잠재력: 지분 매각 건이기에 공동 소유자와의 원만한 협의를 통해 향후 토지 활용 방안을 모색할 수 있는 여지가 있습니다.

7. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항에 대한 보다 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

* 해당 지역의 유사 물건 실거래가 및 경매 낙찰가 비교 분석

* 법정지상권 성립 시 예상되는 지료 수준 및 토지 이용 제약 범위에 대한 법률적 검토

* 토지 활용 계획 수립에 따른 개발 가능성 및 예상 비용 산출

* 공동 소유자와의 협상 가능성 및 조건 등

상기 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 정확한 예상 입찰가 제시보다는 추가적인 현장 조사, 권리 분석, 법률 자문 등을 통해 신중하게 결정해야 할 사안입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.