나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54432 [3] 경기도 용인시 수지구 동천동 935 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 1층1블록-10호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 ""한빛초등학교"" 북측(기호1~6) 및 동측
(기호7)에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재
하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

기호(1)~(6) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상1층 건 중
제1층 제1블록 -04호외 5개호로서
(사용승인일 : 2010.05.31.)
외벽 : 석재붙임, 타일붙임 마감 등
내벽 : 내부인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 프레임의 창호 등
바닥 : 타일깔기 마감 등

기호 (7) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 건 중
제지2층 제3블록-12호로서
(사용승인일 : 2010.05.31.)
외벽 : 석재붙임, 타일붙임 마감 등
내벽 : 내부인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 프레임의 창호 등.

이용상태

기호(1)~(7) 공히 근린생활시설로 이용중이며,
- 기호(1) : 공실(종전 '안주'로 이용)
- 기호(2) : 사무실로 이용중임.
- 기호(3) : 공실(옷가게로 이용)
- 기호(4) : 미용실(BANA HAIR)로 이용중임.
- 기호(5) : 공실(종전 '안주'로 이용)
- 기호(6) : 오라떼 주얼리로 이용중임.
- 기호(7) : OVR(옷가게)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)~(6) : 동천동 935번지
대체로 세장형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설부지로 이용중임.
기호(7) : 동천동 932번지
부정형의 완경사지의 토지로서 아파트 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 (1)~(6) : 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 25미터 내외, 동측으로 노폭 약 12미터
내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.
기호 (7) : 본건 북측으로 노폭 약 25미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장
도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(6) : 동천동 935번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제
한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역임.
기호(7) : 동천동 932번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합).중로2류(폭 15m~20m)(집산
도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 물건 기본정보

4. 물건 기본정보

5. 물건 기본정보

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7. 물건 기본정보

8. 물건 기본정보

9. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54432 (3)

소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 935 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 1층 1블록-10호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 481,000,000원

토지면적: 18.76㎡ (약 5.67평)

토지지분: 18.762㎡ (약 5.67평)

건물면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

건물지분: 48.4㎡ (약 14.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 종로중앙새마을금고 (등기부상 확인)

총 채권액: 2,819,819,380원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "한빛초등학교" 북측 및 동측에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 대체로 무난함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층 지상 1층 건물 중 제1층에 위치하며, 2010년 05월 31일 사용승인됨. 외벽은 석재붙임, 타일붙임 마감 등이며, 내벽은 내부인테리어 마감, 창호는 하이샷시 프레임, 바닥은 타일깔기 마감으로 되어 있음.

2.4. 토지 이용

본건이 속한 동천동 935번지 토지는 대체로 세장형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 25미터 내외, 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

2.6. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 등의 도로에 접합되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리는 2021년 03월 22일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권임.

경매개시결정은 2025년 02월 13일에 수원지방법원에서 내려졌음.

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 근저당, 압류, 가압류 등은 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있어, 실제 지상권이 등기되어 있거나 사실상의 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

본건의 임대관계가 미상으로, 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 하지만 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 "한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지" 내 상가동 1층에 위치하며, 주변 대단위 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 어우러진 주거 밀집 지역에 자리하고 있음. 배후 수요는 풍부한 편임.

4.2. 업종 현황

현재 본건(1블록-10호)은 공실 상태이며, 종전에는 '안주'로 이용되었음.

본 건물 상가동의 다른 호실들은 사무실, 미용실(BANA HAIR), 주얼리샵(오라떼 주얼리), 의류 판매점(OVR) 등으로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 교육

본건 북측에 "한빛초등학교"가 위치하며, 인근에 용인한빛중학교, 수지고등학교 등 교육시설이 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 편의시설

단지 내 및 인근 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

5.4. 혐오시설

주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음. (현장 방문 시 재확인 권장)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 인수 가능성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 낙찰 후 지상권 관련 부담이 발생할 수 있음. 이에 대한 상세 확인이 필수적임.

6.2. 공실 위험

본건은 현재 공실 상태로, 공실 장기화 시 임대수익 확보에 어려움이 있을 수 있음.

6.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 권리 인수 문제가 발생할 수 있음.

6.4. 복잡한 권리관계

다수의 채권이 설정되어 있으며 총 채권액이 감정가를 초과하나, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정임.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구의 대규모 아파트 단지 내 상가로, 탄탄한 배후수요를 갖추고 있어 입지적인 장점이 있음. 교통 및 교육 환경 또한 양호한 편임.

그러나 현재 공실 상태이며, '지상권' 인수 가능성과 임대 관계 미확인 등의 잠재적 리스크가 존재하므로 철저한 사전 조사가 필요함.

이러한 리스크 요인들을 감안하더라도, 적절한 가격으로 낙찰받고 공실 문제를 해결할 수 있다면 장기적인 관점에서 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

8.1. 풍부한 배후 수요

단지 내 460세대 대규모 아파트 입주민을 포함한 주변 지역의 고정적인 수요 확보가 가능함.

8.2. 개발 잠재력

향후 지역 개발 계획 및 교통망 개선 등에 따른 추가적인 가치 상승 잠재력 보유.

8.3. 소형 면적 상가

약 14.64평의 소형 상가로서 초기 투자 부담이 적고 다양한 업종으로의 활용이 용이함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 481,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원임.

주변 시세, 공실률, 상권 활성화 정도, 그리고 지상권 인수 가능성 등 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정함.

예상 입찰가 범위: 384,800,000원 ~ 432,900,000원

본 가격은 시장 상황 및 추가 확인 정보에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.