나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54432 [2] 경기도 용인시 수지구 동천동 935 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 지하1층1블록-19호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 ""한빛초등학교"" 북측(기호1~6) 및 동측
(기호7)에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재
하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

기호(1)~(6) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상1층 건 중
제1층 제1블록 -04호외 5개호로서
(사용승인일 : 2010.05.31.)
외벽 : 석재붙임, 타일붙임 마감 등
내벽 : 내부인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 프레임의 창호 등
바닥 : 타일깔기 마감 등

기호 (7) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 건 중
제지2층 제3블록-12호로서
(사용승인일 : 2010.05.31.)
외벽 : 석재붙임, 타일붙임 마감 등
내벽 : 내부인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 프레임의 창호 등.

이용상태

기호(1)~(7) 공히 근린생활시설로 이용중이며,
- 기호(1) : 공실(종전 '안주'로 이용)
- 기호(2) : 사무실로 이용중임.
- 기호(3) : 공실(옷가게로 이용)
- 기호(4) : 미용실(BANA HAIR)로 이용중임.
- 기호(5) : 공실(종전 '안주'로 이용)
- 기호(6) : 오라떼 주얼리로 이용중임.
- 기호(7) : OVR(옷가게)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)~(6) : 동천동 935번지
대체로 세장형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설부지로 이용중임.
기호(7) : 동천동 932번지
부정형의 완경사지의 토지로서 아파트 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 (1)~(6) : 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 25미터 내외, 동측으로 노폭 약 12미터
내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.
기호 (7) : 본건 북측으로 노폭 약 25미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장
도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(6) : 동천동 935번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제
한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역임.
기호(7) : 동천동 932번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합).중로2류(폭 15m~20m)(집산
도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경54432 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 종로중앙새마을금고

감정가: 633,000,000원

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 935 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 지하1층 1블록-19호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.22㎡ (약 10.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 90.87㎡ (약 27.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 구조: 기호(1)~(6) - 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상1층 건 중 제1층 제1블록 -04호 외 5개호 (사용승인일: 2010.05.31.). 기호(7) - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 건 중 제지2층 제3블록-12호 (사용승인일: 2010.05.31.).

본건은 상가동 지하1층 1블록-19호로서, 상가동은 전체적으로 지하2층, 지상1층으로 구성되어 있습니다.

외벽: 석재붙임, 타일붙임 마감 등

내벽: 내부인테리어 마감 등

창호: 하이샷시 프레임의 창호 등

바닥: 타일깔기 마감 등

1.5. 집합건물 정보

본건이 속한 '한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지' 아파트 단지 전체의 총괄표제부상 면적은 대지면적 32,821㎡ (약 9,928.16평), 연면적 117,457.36㎡ (약 35,531.08평)이며, 총 460세대의 공동주택으로 구성되어 있습니다.

상가동(표제부)의 연면적은 2,108.09㎡ (약 637.71평)이며, 근린생활시설로 총 27개의 호실이 있습니다.

본건인 1블록-19호는 상가동 지하1층에 위치합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "한빛초등학교" 북측 및 동측에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 대체로 무난합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 25미터 내외, 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접해 있습니다. (본건이 속한 1블록-19호는 상가동 지하1층에 해당하며, 해당 도로 상황은 상가동 전체에 적용됩니다.)

2.4. 토지 이용계획

본건 소재지(동천동 935번지)는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 3월 22일 접수된 엠씨아이대부주식회사 명의의 근저당권입니다.

이후 접수된 압류(용인세무서장), 임의경매(종로중앙새마을금고), 가압류(래미안이스트팰리스상가관리단) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,819,819,380원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됩니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 현 등기사항 요약에는 지상권 등기가 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 분석

본건에는 '그린리얼티주식회사(박 )'가 대항력을 갖춘 임차인으로 존재합니다.

해당 임차인은 2016년 1월 20일에 사업자 등록(전입일자)을 하였으며, 보증금은 0원, 차임은 월 2,000,000원입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 현황

본건은 근린상가 용도로 이용 중입니다.

주변은 대단위 아파트 단지 내 상업 시설로, 단지 내 거주민을 주요 고객으로 하는 업종들이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 내 상가 이용 상태

평가서 요약에 따르면, 본 건물 내 다른 호실들은 다양한 용도로 이용 중이거나 공실 상태입니다.

- 기호(1): 공실(종전 '안주'로 이용)

- 기호(2): 사무실로 이용 중

- 기호(3): 공실(옷가게로 이용)

- 기호(4): 미용실(BANA HAIR)로 이용 중

- 기호(5): 공실(종전 '안주'로 이용)

- 기호(6): 오라떼 주얼리로 이용 중

- 기호(7): OVR(옷가게)로 이용 중

본건(1블록-19호)의 구체적인 현재 이용 상태나 공실 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4.3. 주변 상권 특성

본건이 위치한 동천동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 풍부합니다.

주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

대단위 아파트 단지인 '한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지' 내 상가동에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

본건 북측 및 동측에 "한빛초등학교"가 위치하며, 단지 내외에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변에 마트, 병원, 학원 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교통망

차량 진출입이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 무난합니다.

용인-서울 고속도로, 경부고속도로 등 주요 도로망 접근성이 양호하여 광역 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력을 갖춘 임차인('그린리얼티주식회사(박 )')이 존재합니다.

해당 임차인의 보증금이 0원이라 인수되는 금액은 없으나, 명도 과정에서의 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건은 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 유무는 명도 관련 리스크로 작용할 수 있습니다.)

6.2. 시장 및 건물 관련 리스크

본건이 속한 상가동 내 일부 호실이 공실 상태인 점은 상권의 공실 리스크를 시사할 수 있습니다.

상가 부동산 시장의 변동성 및 경기 침체 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구의 대단지 아파트 밀집 지역 내 상가로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

경매 절차를 통해 취득 시, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸되어 비교적 권리 관계가 명확할 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며(보증금 0원), 건물 내 일부 공실 현황은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

명도 절차 및 공실 발생 가능성 등에 대한 면밀한 검토 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 상가로 고정적인 잠재 고객 확보 용이.

* 지역 내 개발 및 생활 인프라 수준이 높아 상권 안정성 기대.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 취득 가능성.

* 역세권 개발 예정지 인근(향후 추가 호재 가능성).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 633,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 본건의 정확한 현재 상태(공실 여부, 수리 필요성 등), 명도 진행 가능성, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 본건의 경우 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정하되, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 충분히 감안하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.