나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54432 [4] 경기도 용인시 수지구 동천동 935 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 1층1블록-9호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 ""한빛초등학교"" 북측(기호1~6) 및 동측
(기호7)에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재
하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

기호(1)~(6) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상1층 건 중
제1층 제1블록 -04호외 5개호로서
(사용승인일 : 2010.05.31.)
외벽 : 석재붙임, 타일붙임 마감 등
내벽 : 내부인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 프레임의 창호 등
바닥 : 타일깔기 마감 등

기호 (7) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 건 중
제지2층 제3블록-12호로서
(사용승인일 : 2010.05.31.)
외벽 : 석재붙임, 타일붙임 마감 등
내벽 : 내부인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 프레임의 창호 등.

이용상태

기호(1)~(7) 공히 근린생활시설로 이용중이며,
- 기호(1) : 공실(종전 '안주'로 이용)
- 기호(2) : 사무실로 이용중임.
- 기호(3) : 공실(옷가게로 이용)
- 기호(4) : 미용실(BANA HAIR)로 이용중임.
- 기호(5) : 공실(종전 '안주'로 이용)
- 기호(6) : 오라떼 주얼리로 이용중임.
- 기호(7) : OVR(옷가게)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)~(6) : 동천동 935번지
대체로 세장형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설부지로 이용중임.
기호(7) : 동천동 932번지
부정형의 완경사지의 토지로서 아파트 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 (1)~(6) : 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 25미터 내외, 동측으로 노폭 약 12미터
내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.
기호 (7) : 본건 북측으로 노폭 약 25미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장
도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(6) : 동천동 935번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제
한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역임.
기호(7) : 동천동 932번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합).중로2류(폭 15m~20m)(집산
도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54432 (4)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 935 한빛마을 래미안이스트팰리스1단지 상가동 1층 1블록-9호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 481,000,000원

* 토지면적: 18.76㎡ (약 5.67평)

* 토지지분: 18.762㎡ (약 5.67평)

* 건물면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

* 건물지분: 48.4㎡ (약 14.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 종로중앙새마을금고 (채권 총액: 2,198,189,100원)

* 사용승인일: 2010년 5월 31일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "한빛초등학교" 북측에 위치하며, 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 노선상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지 현황:

* 본건 소재지(동천동 935번지)는 대체로 세장형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 25미터 내외, 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계: 본건은 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 종로중앙새마을금고입니다.

* 말소기준권리: 2021년 3월 22일자 엠씨아이대부주식회사 근저당 (2,795,000,000원). 이 권리를 포함한 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 임차인: 임

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입(사업)일자: 2011년 11월 5일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 임 는 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 5천만원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 문구는 배당표 요약이므로, 실제 배당 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 기타 권리: 신탁등기 말소, 용인세무서장 압류 등기 등이 확인되며, 이들 또한 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 한빛마을 래미안이스트팰리스 1단지 내 상가로, 대규모 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 이용현황: 현재 본건(1블록-9호)은 공실 상태이며, 종전에는 '안주'로 이용되었습니다. 인근 호실들은 사무실, 옷가게, 미용실, 주얼리샵 등으로 다양하게 운영되고 있어 지역 상권의 활력도를 보여줍니다.

* 상권 특성: 제1종 근린생활시설로서 주로 아파트 단지 거주민을 대상으로 하는 소매업, 서비스업 등이 입점하기에 적합한 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "한빛초등학교"가 인접하여 도보 통학이 가능합니다. 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 대단지 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 대규모 주거단지, 상업시설, 학교 등이 조화롭게 분포되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인의 보증금 5천만원 인수 가능성.

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 공실 장기화 시 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건축 및 개발 제한: 토지이용계획 상 비행안전제3구역(전술)에 해당하여 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (구체적인 제한 범위는 추가 확인 필요)

* 부동산 경기 변동: 일반적인 부동산 시장의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구의 대규모 아파트 단지 내 상가로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 성장 가능성이 높은 물건입니다. 교통 및 주변 환경 또한 우수하여 입지 조건은 매우 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 또한 현재 공실 상태이므로, 향후 효과적인 임대 전략 수립이 필수적입니다. 비행안전구역 등 토지 이용상의 규제 사항도 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적 배후 수요: 460세대 규모의 아파트 단지 내 상가로서 고정 수요 확보.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 미래 가치: 주변 개발 계획 및 지역 성장 가능성 고려 시 장기적인 자산 가치 상승 기대.

* 업종 전환 가능성: 현재 공실 상태를 활용하여 시장 상황에 맞는 경쟁력 있는 업종으로 전환 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 481,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원 인수 가능성을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 실질적인 인수 보증금(배당 여부에 따라 변동)과 공실 해소를 위한 명도 및 초기 임대 마케팅 비용 등을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보증금 인수분을 제외한 실질적인 투자 가치를 판단해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 상가 시세, 예상 임대료, 공실률 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.