나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12124 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 아파트형공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제121호로서,
(사용승인일 : 2019.12.03.)
외벽 : 돌붙임, 강화유리 및 복합 판넬 마감
창호 : 페어글라스, 새시 창임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(공장 및 근린생활시설 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측 폭 약 25-30미터, 동측 및 남측 폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(대(주)2-
21)(접합), 대로2류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리구역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경12124(1) 사건으로, 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층 121호에 소재한 근린상가입니다. 감정가는 889,000,000원이며, 토지 면적은 14.95㎡(약 4.52평), 토지 지분은 14.9507㎡(약 4.52평)입니다. 건물 면적은 48.00㎡(약 14.52평), 건물 지분은 48㎡(약 14.52평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 건물 사용승인일은 2019년 12월 3일입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 업무시설, 아파트형공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

교통 상황으로는 본건 건물 내 주차장을 통해 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

인접 도로 상황은 본건 서측 및 북측으로 폭 약 25-30미터, 동측 및 남측으로 폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획상 본건은 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로3류 등 다양한 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리구역, 철도보호지구, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 29일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 720,000,000원)입니다.

등기부등본 상 을1 근저당권 외에 갑6 서울보증보험 주식회사 가압류(70,000,000원), 갑7 경기신용보증재단 가압류(52,947,000원), 갑8 국민은행 임의경매(623,174,158원), 갑9 화성시 압류 등이 등기되었으나, 본 매각으로 인하여 모두 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 매매로 인한 소유권 이전(갑5, 2023-11-29, 877,459,660원)과 신탁등기 말소(갑4)가 있었으며, 이후 채권자들에 의한 가압류 및 임의경매가 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 842,947,000원입니다.

임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 임대관계는 '미상'으로 파악되므로, 실제 점유자가 있는 경우 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 아파트형 공장, 업무시설 등과 근린생활시설이 밀집한 복합 상권입니다. 이는 다양한 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 시사합니다. "기흥동탄IC" 남서측 인근이라는 지리적 이점과, 주변 25-30미터 도로에 접하는 쾌적한 접근성 또한 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변에는 업무시설 및 주거시설이 다수 분포하고 있어 상가 이용객의 잠재적 수요가 충분할 것으로 예상됩니다. 일반적으로 이러한 지역에서는 식당, 카페, 편의점 등 다양한 업종의 근린생활시설이 활성화되는 경향을 보입니다. (본 보고서 작성 시 외부 검색을 통해 주변 혐오시설 존재 여부 및 구체적인 상권 정보를 추가적으로 확인할 수 있습니다.)

5. 생활정보

본 물건은 준주거지역 내 위치하여 다양한 편의시설 및 업무시설 이용이 편리합니다. 상가로서의 직접적인 생활 편의시설보다는, 지역 내 유동인구와 상업 활동을 지원하는 인프라가 잘 구축되어 있다고 볼 수 있습니다. 인근에 위치한 시내버스 정류장을 통해 동탄 신도시 내 주요 지역으로의 이동이 수월하며, 차량 이용 시 경부고속도로, 용인서울고속도로 등 주요 광역 교통망 접근성 또한 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 점유자가 임차인이라면, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임이 미상인 경우, 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도 명도 협상 시 신중한 접근이 필요합니다.

또한, 복합 용도 지역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경이나 개발에 따른 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 동탄2지구의 핵심 상업 지역에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 주변의 복합적인 건물 구성은 안정적인 배후 수요를 제공할 것으로 예상됩니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이외의 부담은 없는 것으로 파악되어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임차인 관련 불확실성은 투자를 고려할 때 반드시 확인 및 대비해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2지구 핵심 상업 지역 내 신축급 상가.

* 다양한 업무 및 주거 시설이 인접하여 안정적인 수요 기대.

* 우수한 교통 접근성 및 도로망.

* 권리 분석상 인수되는 권리 없음.

9. 예상 입찰가

감정가는 889,000,000원이며, 과거 거래 내역(2023년 11월 29일, 877,459,660원)을 고려할 때, 현재 시장 상황과 본건의 입지 및 건물 상태를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 임차인 관련 불확실성 및 명도 비용 등을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 주변 시세 조사 및 현장 확인을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다. (인수 보증금 0원 반영)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.