나이스옥션 법원경매 수원 2024타경75897 [14] 경기도 수원시 권선구 세류동 1015-1 더스테이세류 에이동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남동측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건

외 벽 : 치장벽돌쌓기 등
내 벽 : 벽지 및 내장재 마감
창 호 : 칼라샷시이중창

이용상태

도시형생활주택으로서

A,B동 층별 1,3호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2 등
층별 2호라인 : 방2, 거실, 주방, 욕실 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인근과 등고 평탄하며, 공동주택(도시형 생활주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 서측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역,
절대보호구역, 비해안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경75897 (14)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1015-1, 더스테이세류 에이동 2층 202호

* 건물 용도: 도시형생활주택

* 건축물 사용승인일: 2022년 07월 15일

* 총 감정가: 210,000,000원

* 토지 면적: 25.01㎡ (약 7.56평)

* 건물 면적 (전용 면적): 35.62㎡ (약 10.77평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 재매각

* 주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 사다리형의 토지로 인근과 등고 평탄하며, 공동주택(도시형 생활주택) 부지로 이용 중입니다.

* 도로 접면: 부지 서측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 사항: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비해안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: (본건 등기사항전부증명서 확인 필요, 통상적으로 최초 근저당권 등으로 말소될 것으로 예상됨)

* 임차인 현황:

*

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-29

* 확정일자: 2024-02-06

* 배당신고일자: 2024-08-02

* 대항력: 없음

*

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-17

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (상기 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (현황 조사 상 인수되는 권리 사항은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변은 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

* 인근에 초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 다세대 및 연립주택 밀집 지역으로, 지역 내 수요와 공급을 고려한 상권 형성이 이루어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물입니다.

* 내부 구조 (본건 202호): 방 2개, 거실, 주방, 욕실 1개 등으로 구성된 것으로 파악됩니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 시설: "신곡초등학교"가 인근에 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매 절차에서 유찰 또는 취하 등의 사유로 재매각되는 물건으로, 최초 감정가 대비 가격 조정 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 비해안전제5구역(전술), 과밀억제권역 등 일부 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 쓰레기 무단 투기 및 악취 관련 민원이 제기되는 사례가 있으나, 본건 건물 자체와 직접적으로 연관된 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 수원시 자원회수시설은 존재하나, 본건과의 거리를 고려할 때 직접적인 영향을 주기는 어려울 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년에 신축된 비교적 신축 건물의 도시형생활주택으로, 전용 면적 35.62㎡의 소형 주거 공간입니다.

* 채무자의 임차인은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 초등학교 인근에 위치하며 교통이 편리하여 실거주 또는 임대 수익 목적으로 고려해볼 만합니다.

* 다만, 재매각 물건이라는 점과 토지 이용 제한 사항, 주변 쓰레기 관련 민원 발생 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)으로서 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 실거주 및 1인 가구, 소형 가구 대상 임대 수익률 기대 가능.

* 권리 관계 명확하여 낙찰 후 명도 부담 상대적으로 적을 것으로 예상.

* 대중교통 이용 편리한 입지.

1.8. 예상 입찰가

* 본건과 동일 단지인 "더스테이세류"의 54.11㎡ 면적 물건이 2026년 7월 8일 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 약 4,805,000원의 시세를 파악할 수 있습니다.

* 본건의 전용 면적은 35.62㎡이므로, 환산 시 약 171,250,000원의 시세가 산정됩니다.

* 감정가는 210,000,000원이나, 재매각 물건임을 감안할 때 시세 및 감정가와의 격차를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 산정된 시세 범위를 참고하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.