나이스옥션 법원경매 수원 2024타경98142 [1] 경기도 화성시 효행구 매송면 야목리 311 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 매송면 야목리 소재 "당골마을" 북서측 인근에 위치하며 주위는 마을
주변 농경지대로서 단독주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있음.

교통상황

현황 맹지로 본건 인근까지 차량 접근 가능하며 대중교통 상황은 보통 이하임.

형태 및 이용상태

완경사 부정형 토지로서 전 및 묘지로 이용중이고 지상에 과수목 십여주 식재되어 있음.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한, 모든축종 제한), 개발제한구역, 성장관리권역,
영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

본건 북측 일부 분묘 2기 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 지상에 분묘2기 소재하며 해당 분묘로 인하여 토지에 영향을 미칠 경우의 토지단가를
명세표 비고란에 기재하였음.

- 본건 지상에 과수목 십여주 소재하나 수량, 년식, 관리상태를 감안할 때 경제적 가치 미미
하며 거래관행에 따라 토지에 포함 평가하였음.

물건 비고

지분매각
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
맹지임
본건 지상에 분묘 2기 및 과수목 십여주 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 수원지방법원 2024타경98142 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

감정가: 176,899,500원

1.2. 토지 정보

소재지: 경기도 화성시 매송면 야목리 311

용도: 전

토지면적: 2,069.00㎡ (약 625.91평)

토지지분: 1,034.5㎡ (약 312.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지감정요항표: 본건은 경기도 화성시 매송면 야목리 소재 "당골마을" 북서측 인근에 위치하며 주위는 마을 주변 농경지대로서 단독주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있음. 완경사 부정형 토지로서 전 및 묘지로 이용중이고 지상에 과수목 십여주 식재되어 있음.

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 정보

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

특수물건정보: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보, 분묘기지권

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 매송면 야목리 소재 "당골마을" 북서측 인근 농경지대에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 과거 이 지역은 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있었으며, 최근 대규모 '이커머스 물류단지' 조성 계획이 발표되면서 인근 토지에 대한 투자 수요가 몰리고 지분 쪼개기 거래가 발생하는 등 지역 개발에 대한 관심이 높아지고 있음. 해당 지역은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 성장관리권역, 영농여건불리농지로 지정되어 있어 토지이용에 제한이 따름.

2.2. 교통 및 도로 접근성

현황 맹지이며, 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나 대중교통 상황은 보통 이하임. 본건 소재지인 매송면은 수인분당선 어천역과 야목역이 위치하여 철도 접근성이 있으며, 서해안고속도로 매송IC, 39번 국도, 84번 및 98번 지방도 등을 이용할 수 있음. 하지만 본건 자체는 맹지이며, 지상에 분묘 2기 및 과수목 십여주가 소재하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 관련 등기 (1984-12-29, 2012-02-21) 및 협의분할에 의한 상속 등기가 확인됨.

강제경매 개시 결정 등기 (2024-11-21, 권리자: 이금순, 채권금액: 48,987,158원)가 확인되며, 등기부채권 총액은 110,000,000원임.

3.2. 매각 후 인수되는 권리

물건 명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되어 있지 않음. 다만, "지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여지 있음"이 기재되어 있어, 향후 분묘기지권이 성립될 경우 이에 대한 부담이 발생할 수 있음.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없음.

4. 상권분석

본건은 농경지대로서 주변에 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 상권 형성은 미흡한 지역임. 다만, 인근에 대규모 '이커머스 물류단지' 조성 계획이 있어 향후 관련 산업 종사자 유입 가능성은 존재하나, 본건이 농지 및 묘지로 이용 중인 점, 맹지인 점 등을 고려할 때 직접적인 상권 활성화 효과는 제한적일 것으로 판단됨.

5. 생활정보

본건은 농경지대 내에 위치하여 주변이 비교적 조용한 편이나, 인근 야목리 지역에는 수인분당선 야목역이 소재하여 기본적인 교통 이용이 가능함. 또한, 화성시 매송면 일대는 개발제한구역이 많아 대규모 개발이 제한되어 왔으나, 최근 물류단지 개발 계획 등 지역 개발 움직임이 관찰되고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 매각 결정기일까지 제출하지 못할 경우 보증금은 반환되지 않음.

* 개발제한구역(그린벨트) 포함: 토지이용 및 개발에 상당한 제약이 따름.

* 성장관리권역, 가축사육제한구역 지정: 추가적인 개발 및 건축 시 관련 법규 준수 필요.

* 영농여건불리농지: 농업 생산성 측면에서 불리한 조건.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축 시 도로 확보가 필수적이며, 이는 추가적인 비용과 절차를 수반함.

* 분묘 2기 및 과수목 소재: 토지 이용에 제약을 발생시키며, 분묘의 경우 분묘기지권 성립 시 토지 소유권 행사 등에 영향을 줄 수 있음.

* 토지 형상 및 경사: 완경사 부정형 토지로 개발 및 활용에 다소 어려움이 있을 수 있음.

6.3. 권리적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용 협의가 필요함.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있으며, 행사 기회는 1회로 제한됨.

* 분묘기지권 성립 여지: 지상 분묘로 인해 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 매송면 야목리의 농경지 내 토지 일부 지분으로, 감정가는 176,899,500원임. 맹지이며 분묘 2기 및 과수목이 소재하는 등 물리적 제약이 크고, 농지취득자격증명 발급 필요, 지분매각, 분묘기지권 성립 가능성 등의 권리적, 법적 제약 사항이 다수 존재함. 또한, 개발제한구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 토지 이용 계획 수립 시 신중한 접근이 필요함. 다만, 인근의 대규모 물류단지 개발 계획 등은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 요인이 될 수 있음. 그러나 현재로서는 맹지, 분묘, 지분 매각 등의 제약을 고려할 때 투자 가치는 신중하게 판단해야 할 물건임.

8. 투자 포인트

* 대규모 물류단지 개발 계획 인근: 장기적인 지역 가치 상승 가능성.

* 농지 취득 및 개발 가능성 (제한적): 향후 규제 완화 또는 특정 목적(농업 등)으로 활용 시 잠재력 보유.

* 상대적으로 저렴한 감정가: 권리 및 물리적 제약을 고려한 투자 검토 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 분묘 소재, 지분 매각, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 제약 조건을 가지고 있음. 감정가는 176,899,500원이나, 이러한 제약 조건들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 실제 낙찰가는 권리 분석, 현장 조사, 공유자 우선매수권 행사 여부, 시장 상황 등을 면밀히 검토한 후 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 다만, 제약 조건들을 감안하여 감정가의 60% ~ 80% 범위에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (본 내용은 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.