나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94522 [1] 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 <다원중학교> 북서측에 위치하는 부동산으로서, 주변은 상업용 및 업무용 건물, 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상14층 건내 1층 108호로서,
외벽 : 외장판넬 및 강화유리 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.

이용상태

근린생활시설(기준시점 이마트24 편의점)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비, 지하주차장 등입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 55미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m-50m)(동탄2지구)(접합) , 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94522 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 1층 108호

용도: 근린상가

토지면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

건물면적: 40.72㎡ (약 12.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 895,000,000원

1.4. 기타 물건 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 다원중학교 북서측에 위치하고 있습니다. 주변은 상업용 및 업무용 건물, 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 대체로 무난한 편입니다. 특히 동탄2신도시 내 상권이 활발한 '11자 상권'에 속해 있어 유동인구가 많고 다양한 업종의 상가가 밀집해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 편리합니다. 본 건 북서측으로는 약 55미터, 북동측으로는 약 30미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 동탄IC, 기흥IC, 중리IC 등 주요 고속도로IC 접근성이 뛰어나 자가용 이용 시 편리합니다. 다만, 동탄2신도시 내에서는 대중교통망이 다소 부족하여 자차 없이는 이동이 불편할 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m-50m), 대로3류(폭 25m-30m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 6일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금600,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수: 2022-04-06)

* 을1: 근저당권 (권리자: 농업협동조합자산관리회사, 채권액: 600,000,000원, 접수: 2022-04-06) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (권리자: 수원화성오산축산업협동조합, 채권액: 512,303,277원, 접수: 2024-10-24)

3.3. 총 등기부채권액

등기부채권 총액: 600,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계 및 보증금/차임이 미상이므로, 실제 현황 조사 및 명도 가능성을 철저히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본 건이 위치한 동탄2신도시 영천동 일대는 '11자 상권'으로 대표되는 활발한 상업 지역입니다. 이 상권은 대로변 프라자 상가와 먹자골목 상가주택으로 구성되며, 판매업종, 프랜차이즈 음식점, 카페, 학원, 병원 등이 밀집해 있습니다. 인근에 약 8,500세대 이상의 대규모 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있으며, 직장인들의 회식 장소로도 인기가 높아 안정적인 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 경쟁 환경

현재 본 건은 이마트24 편의점으로 이용 중이며, 이는 해당 입지에 대한 수요가 있음을 시사합니다 [Provided]. 상권 내에는 다양한 업종의 경쟁 업체들이 존재하나, '11자 상권'의 특성상 고객층(주민, 학생, 직장인)이 두터워 업종에 따라 경쟁력 확보가 가능합니다.

4.3. 주변 개발 및 잠재력

동탄2신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 삼성전자 등 대기업의 입주로 인해 인구가 꾸준히 증가하고 있습니다. 이는 장기적으로 상업 시설에 대한 수요 증가로 이어질 수 있습니다. 상업용지 비율이 상대적으로 낮은 점은 기존 상가의 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건 북서측에는 다원중학교가 위치해 있으며, 주변에 상업 및 업무용 건물, 아파트 단지, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 또한, 롯데백화점, 롯데 프리미엄 아울렛 등 대형 쇼핑 시설과의 접근성도 양호합니다.

5.2. 생활 편의시설

다양한 근린생활시설, 병원, 학원 등이 주변에 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 혐오시설 유무

조사 결과, 본 건 바로 인근에 위치한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 교도소 등)은 확인되지 않았습니다. 화성시 서부 지역에서 폐기물 매립장 설치에 대한 반대 움직임이 있었으나, 이는 본 건 소재지와는 거리가 있습니다. 동탄호수공원 인근에 위치한 공영주차장이 디자인을 통해 혐오시설 이미지를 개선한 사례가 있는 등, 도시 계획에 있어 혐오시설에 대한 고려가 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임차인의 현황 및 계약 내용(보증금, 월세 등)이 미상이라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공실 위험 및 상권 경쟁

상권이 활성화되어 있으나, 다수의 상가 밀집 지역이므로 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 경기 변동이나 상권 변화에 따른 수요 감소 위험도 존재합니다.

6.3. 건물 관리 및 유지보수

건물의 노후화 또는 예상치 못한 유지보수 비용 발생 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시의 핵심 상업 지역인 '11자 상권'에 위치한 근린상가로서, 현재 편의점으로 정상 영업 중이라는 점에서 안정적인 임대 수익의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 지속적인 개발 호재는 긍정적인 요인입니다. 그러나 임차인 현황 미상이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 명도 가능성 및 수익성을 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 동탄2신도시 핵심 상권인 '11자 상권' 내 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 안정적 임대 수요: 아파트 단지와 업무 시설이 밀집해 있어 상가에 대한 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 개발 잠재력: 동탄2신도시의 지속적인 성장과 함께 상업 시설의 가치 상승이 기대됩니다.

* 현황 영업 중: 현재 편의점으로 운영 중이라는 점은 시장 수요가 있음을 나타냅니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 895,000,000원이며, 말소기준권리인 근저당권의 채권액은 600,000,000원입니다. 본 경매로 인해 채권액은 소멸됩니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 입찰가는 본 물건의 시장 가치, 현 임대 현황, 향후 임대 수익률, 명도 비용 및 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 전문가의 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.