나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94898 [1] 경기도 화성시 반송동 93-10 동탄지웰에스테이트 5층에이동504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ‘학동초등학교’ 남동측 근거리에 소재하며, 주위는
중심상업지대로 상업용, 업무용 건물, 공원, 아파트단지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스이용 등 전반적인 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 35층 중 에이동 5층 504호로서

외벽 : 석재붙임, 복합판넬붙임 등
창호 : 시스템창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측이 폭 약 30미터 도로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 가축사육제한구역(전부
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 수원지방법원 2024타경94898 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-10 동탄지웰에스테이트 5층 에이동 504호

용도: 오피스텔

감정가: 184,000,000원 (1억 8천 4백만원)

토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

건물면적: 36.34㎡ (약 11.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항: 임차인 권리 인수 여부에 대한 신중한 검토가 필요함

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 화성시 반송동 소재 ‘학동초등학교’ 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 중심상업지대로 상업용, 업무용 건물, 공원, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 생활 및 업무 환경이 양호합니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 버스 이용 등 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있어 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 35층 건물 중 에이동 5층 504호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬로 마감되었으며, 창호는 시스템창호로 시공되었습니다.

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용상태: 본 토지는 세장형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 서측으로 폭 약 30미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구)에 속해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 공부상 현황과 실제 이용 현황에 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 임차권이 존재하여 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

등기부 현황 요약:

* 갑4: 2011-05-31 소유권이전 (장미자)

* 갑5: 2021-03-02 소유권이전 (박정숙, 매매 금액 165,000,000원)

* 을3: 2023-11-10 주택임차권 (선혜빈, 금액 175,000,000원, 말소: 인수, 전입/확정일자: 2021-03-02)

* 갑6: 2024-10-25 강제경매 (주택도시보증공사, 금액 189,845,825원, 말소기준권리)

* 갑7: 2024-11-07 압류 (국)

주요 임차인 현황:

* 임차인: 선

* 보증금: 175,000,000원 (1억 7천 5백만원)

* 전입일자(사업일자): 2021-03-02

* 확정일자: 2021-03-02

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '을3' 권리로 기재된 선혜빈 임차인의 임차권은 말소기준권리(갑6)보다 선순위에 해당하며, 물건명세서 상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기'로서 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 권리분석 상 별도 기재된 보증금 증액분 8,750,000원은 등기부상 '을3' 권리금액 175,000,000원을 기준으로 판단해야 함.

말소기준권리: 갑6 (주택도시보증공사 강제경매)

1.3. 상권분석

위치: 본 물건은 경기도 화성시 반송동의 중심상업지구 내에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

주변 시설: 상업 시설, 업무 시설, 공원, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하고 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

최근 매매가 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본 건물(동탄지웰에스테이트)의 유사 면적(약 49㎡) 오피스텔은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2026년 3월 13일: 204,500,000원 (약 14.9평)

* 2026년 3월 13일: 215,000,000원 (약 15.0평)

* 2026년 6월 16일: 209,000,000원 (약 14.9평)

이를 바탕으로 산정한 단위 면적당 시세는 약 4,150,000원 ~ 4,350,000원/㎡ 수준입니다. 본 건의 건물 면적(36.34㎡)을 기준으로 환산 시, 예상되는 시장 시세는 약 154,000,000원 수준으로 평가됩니다. 이는 감정가(184,000,000원)보다 낮은 금액입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 학동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설: 중심상업지구에 속해 있어 다양한 쇼핑, 외식, 금융 등 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 환경: 공원과 아파트 단지가 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 존재: 을구 3번, 선혜빈 임차인은 전입 및 확정일자(2021-03-02)가 말소기준권리(2024-10-25)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

보증금 인수 가능성: 등기부 및 물건명세서 상 해당 임차권은 '인수'로 명시되어 있어, 만약 임차인의 보증금 175,000,000원이 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 이를 부담해야 합니다. 이는 감정가 및 최근 시장 시세 대비 상당한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

감정가와 시장 시세의 괴리: 감정가(184,000,000원)가 최근 시장 시세(약 154,000,000원)보다 높게 책정되었으며, 여기에 선순위 임차인의 보증금 인수 리스크까지 고려하면 투자 가치 판단에 더욱 신중해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 동탄 중심상업지구라는 탁월한 입지, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 그러나 가장 큰 리스크는 매수인이 보증금 175,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 이로 인해 실제 낙찰가가 감정가 및 시장 시세를 크게 상회할 수 있습니다. 따라서 임차인과의 보증금 관련 협상 결과, 혹은 배당 절차에서의 보증금 회수 가능성을 명확히 확인하기 전까지는 매우 신중한 접근이 필요하며, 현재 정보만으로는 투자 매력이 높다고 보기 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 전적으로 임차인 보증금 인수 리스크가 명확히 해소되었을 경우에만 유효합니다.

리스크 해소 시: 만약 임차인의 보증금 문제가 해결된다면, 중심상업지구의 뛰어난 입지와 편리한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 이는 낙찰자가 임차 보증금을 인수하지 않거나, 해당 보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제된다는 가정 하에 산출됩니다.

현재 파악된 시장 시세(약 154,000,000원)와 감정가(184,000,000원)를 고려할 때, 선순위 임차인의 보증금 175,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이라면, 현재 시장가 수준에서의 입찰은 재정적으로 부담이 매우 크거나 불가능할 수 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금 문제가 명확히 해결되어 낙찰자가 인수하지 않거나, 또는 배당을 통해 전액 회수되는 경우를 가정하여, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 보수적인 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 155,000,000원 (1억 5천 5백만원)

상기 입찰가는 시장가격을 기준으로 하되, 권리관계 및 잠재적 위험 요소를 고려하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 실제 입찰을 고려하신다면, 반드시 현장 조사를 통해 임차인과의 협상 가능성, 배당 순위별 예상 배당금 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.