나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51974 [2] 경기도 하남시 덕풍동 OOO OOOOOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""미사중학교""에서 동측으로 직선거리 약 300m 지점에 위치함.
본건 인근은 아파트 단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트형 공장, 기숙사, 근린공
원 등이 혼재하는 지역으로서 주변여건 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하고, 남측 근거리에 ""하남풍산역(지하철 5호
선)""이 위치하며 인근 도로변으로 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 중 제1층 제129호외 2개호(제130호
, 제1131호)로서,(사용승인일 : 2020.04.23.)
외벽 : 석재 붙임 및 페어글라스 마감.
내벽 : 인테리어 마감.
바닥 : 콘크리트 폴리싱 마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(c.u.매장)
기호(2,3) : 근린생활시설용도이나 현재는 폐문상태로 이용 안함.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 시스템 냉·난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이
되어 있

토지의 형상 및 이용상태

제형의 상태로 지식산업 센터임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 38m, 북동측으로 노폭 약 45m(지하차도 포함), 남서측으로 노폭 약 22m
의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류
(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경
위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승
인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

성남지원 2025타경51974 (2)

2.2. 소재지

경기도 하남시 덕풍동 831 한강미사아이에스비즈타워 1층 130호

2.3. 건물명

한강미사 아이에스비즈타워

2.4. 용도

근린상가 (지식산업센터 내)

2.5. 면적

* 토지면적: 12.75㎡ (약 3.86평)

* 토지 지분: 12.75㎡ (약 3.86평)

* 건물면적: 51.38㎡ (약 15.55평)

* 건물 지분: 51.38㎡ (약 15.55평)

2.6. 감정가

1,021,000,000원

2.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.8. 경매 구분

부동산 임의경매

2.9. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.10. 특이사항

유동화 물건

2.11. 주의사항

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사중학교"에서 동측으로 약 300m 지점에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트형 공장, 기숙사, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 접근 및 진출입이 용이하며, 남측으로는 지하철 5호선 "하남풍산역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 02월 05일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

1.2. 2. 말소될 권리

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 케이에프아이이사공구유동화전문유한회사(갑9)의 임의경매개시결정 등기 및 경기광주세무서장(갑10)의 압류 등기가 포함됩니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 하남시 덕풍동 831번지 토지 을구 1번의 지상권설정등기(2020년 05월 12일 등기)가 매수인에게 인수됩니다. 지상권의 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 이영열

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2022년 02월 22일

* 확정일자: 2022년 02월 28일

* 대항력: 없음

이영열 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 진행 시 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.2. 5. 등기부채권 총액

3,610,000,000원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 건물 내 상가 현황

본건은 지식산업센터 내 근린생활시설 용도의 상가입니다. 현재 감정평가서 요약에 따르면, 기호(1)은 C.U. 편의점 매장으로 이용 중이며, 기호(2)와 기호(3)은 근린생활시설 용도이나 현재 폐문 상태로 이용되지 않고 있습니다.

1.3. 2. 주변 상권 특성

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 공공주택지구 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 각종 근린생활시설과 상업 시설이 혼재하여 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 하남풍산역을 이용하는 유동인구 또한 상권에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

1.3. 3. 잠재적 성장성

하남 미사지구는 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

건물 내 C.U. 편의점이 입점해 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2. 교통 및 대중교통

지하철 5호선 하남풍산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.4. 3. 교육 및 녹지 환경

* 교육: 본건 인근에 미사4유치원, 미사중학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 다만, 해당 학교 인근은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 녹지: 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.4. 4. 기타

본건은 지식산업센터 건물 내 상가로, 건물 자체의 용도 및 입주 업종 관련 사항을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 인수되는 지상권

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기(2020.05.12. 등기)가 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 지상권 설정 목적, 범위, 존속기간 등을 반드시 면밀히 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 여부를 검토해야 합니다.

1.5. 2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수한 상황이 발생할 수 있습니다. 관련 법규 및 절차에 대한 추가적인 이해가 필요합니다.

1.5. 3. 공실 가능성

현재 일부 상가(기호 2, 3호)가 폐문 상태로 이용되지 않고 있어, 낙찰 후에도 공실 리스크가 존재할 수 있습니다. 임대차 현황 등 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 4. 지역 지구 관련 규제

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구) 등에 속해 있으며, 광로, 대로, 중로 등 다양한 도로폭과 관련된 규제, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 5. 혐오시설 유무

주변 지도 검색 및 관련 정보 확인 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물에 위치한 근린상가로, 지하철 5호선 하남풍산역 인근에 자리하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 주변 아파트 단지 및 오피스텔 등으로 인한 배후 수요 또한 풍부하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

하지만, 매각으로 인해 인수되는 지상권 등기와 유동화 물건이라는 특수성이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 일부 공실 상태인 점과 다양한 토지이용계획 상의 제약 사항도 고려해야 할 부분입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하며 인수 보증금이 없는 점은 명도 부담을 줄여주지만, 지상권 문제 해결 및 유동화 물건 절차에 대한 충분한 이해 없이 입찰할 경우 예상치 못한 리스크가 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 4월 사용승인된 비교적 깨끗한 건물 상태.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 하남풍산역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지, 오피스텔 등 밀집으로 인한 잠재 고객 확보 용이.

* 지역 개발 잠재력: 미사지구 개발에 따른 향후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,021,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수되는 지상권 설정 비용 및 관련 제반 사항 검토 후 실제 부담 가능 금액 산정.

* 유동화 물건 관련 절차 및 추가 비용 발생 가능성 검토.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사.

* 현재 상가 이용 상태(C.U. 매장, 폐문)를 고려한 향후 공실 리스크 및 임대 수익률 분석.

* 특별매각조건에 따른 매수신청보증금(최저매각가격의 20%) 준비.

상기 고려 사항을 면밀히 분석하여, 위험 요소를 충분히 상쇄하고 합리적인 수익을 기대할 수 있는 수준에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 현 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받는 것이 중요하며, 인수되는 지상권의 실질적인 가치 하락 요인을 입찰가에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.