나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70321 [2] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 445-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2) : 본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 농지 등 이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.
기호(3)-(5) : 본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "엘티혁신학교" 북동측 인 근에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 임야, 농지 등이 소재하는 지 역으로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1),(2) : 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.
기호(3)-(5) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리 등을 고려할시 대중교통사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 저지로서 현황 상업용 건부지로 이용중입니다.
기호(2) : 부정형의 토지로서 일부는 기호(1) 토지의 부속토지로 이용중이며, 일부 저 지입니다.
기호(3) : 부정형 완경사의 토지로서 현황 자연림 및 일부 "묵전"으로 이용중입니다.
기호(4),(5) : 부정형 완경사의 토지로서 현황 "묵전"으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 로폭 10m 내외 도로와 접하며, 서측의 진입로를 통하여 출입합니 다.
기호(2) : 남측으로 로폭 약10m 내외의 도로와 접합니다.
기호(3) :북측으로 로폭 약4m 내외으 포장도로와 접합니다.
기호(4),(5) : 서측으로 로폭 약4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자 연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.
기호(2) : 계획관리지역, 성장관리획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특 별대책지역입니다.
기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준 보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.
기호(4) : 보전관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역 (일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설 립승인지역, 특별대책지역입니다.
기호(5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준 보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1),(2) 지상에 제시외 건물 ㉠-㉦이 소재하는 바, 이를 개략적으로 구적하여 평가하였으며, 기호(3) 지상에 컨테이너 2개동이 소재하나, 이동의 가능성 등을 고려하여 "평가외" 하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층(사용승인일: 1988.08.06)으로
외 벽 : 샌트스톤 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 페인팅, 타일 등 마감.
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감.
창 호 : 섀시창호임.

이용상태

1, 2층 : 근린생활시설로서 현황 공실입니다.
3층 : 현황 주택입니다.

설비내역

위생 및 냉난방설비

위생설비, 급·배수설비 및 3층에 가스보일러난방설비 등 되어 있습니다.


기타 설비

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각
5번,6번 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
4번 임야 현황상 '묵전', 지상에 컨테이너 2동 소재하나, 이동의 가능성 등 고려하여 '평가외'하였음
위 토지의 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경70321 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 445-2

용도: 임야

토지면적: 3075.00㎡ (약 930.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (본 경매 대상은 토지만 해당)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 891,771,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건임.

* 일괄매각 대상임.

* 5번, 6번 필지는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각 결정기일까지 미제출 시 보증금 반환이 불가함.

* 4번 임야는 현황상 '묵전'이며, 지상 컨테이너 2동은 이동 가능성 등을 고려하여 평가에서 제외되었음.

* 해당 토지의 정확한 면적 및 인접 토지와의 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요함.

1.4. 권리 분석 요약

등기부채권 총액: 1,665,000,000원

말소기준권리: 을15 (2023-04-17, 광주성남하남산림조합 근저당, 1,440,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 을16 권리(지상권설정)는 말소 등기되어 있어 인수 대상이 아닌 것으로 보임. (정확한 권리관계는 현장조사 및 추가 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 광주시 초월읍에 위치하며, 기호(1),(2) 토지는 광주도평초등학교 남동측 인근에 소재하여 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 농지가 혼재된 지역임. 기호(3)-(5) 토지는 엘티혁신학교 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 학교, 임야, 농지가 소재하는 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

기호(1),(2) 토지는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됨. 기호(3)-(5) 토지는 차량 접근은 가능하나, 버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있음.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 다양한 규제가 적용될 수 있음.

3. 상권분석

본 물건은 주로 임야 및 농지로 이용되는 지역에 위치하고 있어, 전통적인 상업 지역으로서의 특성은 두드러지지 않음. 다만, 주변에 주거시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보임.

4. 생활정보

* 교육시설: 광주도평초등학교, 엘티혁신학교 등 교육 시설과의 접근성이 있음.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 환경: 자연림, 농지 등과 주거지역이 혼재된 환경을 보임.

5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 5번, 6번 필지는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있음.

* 현황과 공부 상 불일치 가능성: 4번 임야의 컨테이너 2동이 평가외 처리되었으며, 토지의 정확한 면적 및 경계는 별도 확인이 필요하여 현황과 공부 상 불일치 가능성이 존재함.

* 개발 제한: 다양한 용도지구 및 제한사항(성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등)으로 인해 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 명확히 판단하기 어려우나, 일반적인 토지 이용 현황을 고려할 때 주의 깊은 확인이 필요함.

* 높은 부채 부담: 등기부채권 총액이 16억 6천 5백만원에 달하여, 향후 경매 진행 상황 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 임야 및 농지로, 일부 필지에 농지취득자격증명 제출이 요구되는 등 일반적인 토지 경매 물건과는 다른 특징을 가짐. 주변에 학교 및 주거시설이 혼재되어 있으나, 교통 편의성은 다소 편차가 있으며, 다양한 토지 이용 규제가 적용되는 지역임. 낙찰자는 농지취득자격증명 준비 및 토지의 정확한 현황 파악을 위한 추가 조사가 필수적임.

7. 투자 포인트

* 성장관리구역 등 규제 지역 내 토지로, 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있음.

* 대규모 임야로, 용도 변경 또는 개발을 통한 활용 가치 증대 가능성이 있음.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 시세, 토지 이용 계획, 개발 가능성, 낙찰자의 자금 계획 및 인수 조건 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 본 보고서에서는 정확한 시세 조사 및 권리 분석 전문가의 현장 조사 없이는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 감정가 891,771,000원을 참고하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.