나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70321 [1] 경기도 광주시 초월읍 도평리 151-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2) : 본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 농지 등 이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.
기호(3)-(5) : 본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "엘티혁신학교" 북동측 인 근에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 임야, 농지 등이 소재하는 지 역으로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1),(2) : 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.
기호(3)-(5) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리 등을 고려할시 대중교통사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 저지로서 현황 상업용 건부지로 이용중입니다.
기호(2) : 부정형의 토지로서 일부는 기호(1) 토지의 부속토지로 이용중이며, 일부 저 지입니다.
기호(3) : 부정형 완경사의 토지로서 현황 자연림 및 일부 "묵전"으로 이용중입니다.
기호(4),(5) : 부정형 완경사의 토지로서 현황 "묵전"으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 로폭 10m 내외 도로와 접하며, 서측의 진입로를 통하여 출입합니 다.
기호(2) : 남측으로 로폭 약10m 내외의 도로와 접합니다.
기호(3) :북측으로 로폭 약4m 내외으 포장도로와 접합니다.
기호(4),(5) : 서측으로 로폭 약4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자 연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.
기호(2) : 계획관리지역, 성장관리획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특 별대책지역입니다.
기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준 보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.
기호(4) : 보전관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역 (일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설 립승인지역, 특별대책지역입니다.
기호(5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준 보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1),(2) 지상에 제시외 건물 ㉠-㉦이 소재하는 바, 이를 개략적으로 구적하여 평가하였으며, 기호(3) 지상에 컨테이너 2개동이 소재하나, 이동의 가능성 등을 고려하여 "평가외" 하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층(사용승인일: 1988.08.06)으로
외 벽 : 샌트스톤 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 페인팅, 타일 등 마감.
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감.
창 호 : 섀시창호임.

이용상태

1, 2층 : 근린생활시설로서 현황 공실입니다.
3층 : 현황 주택입니다.

설비내역

위생 및 냉난방설비

위생설비, 급·배수설비 및 3층에 가스보일러난방설비 등 되어 있습니다.


기타 설비

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
3번(농지) 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
1번 지상에 LPG가스공급설비 등은 2번 건물에 포함하여 평가
2번 건물: 1층과 2층 근린생활시설로서 현황 공실임
3층 현황은 주택임(301호~308호)
공부상 1층 창고(25.08㎡), 변소(3.96㎡) 현황은 '멸실'됨
3번 지목은 '답'이나 현황은 자연림 및 일부 '묵전', 2번 건물에 인접토지로 주차장 또는 부속토지로 이용함
위 토지의 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경70321 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 151-1

용도: 근린시설

감정가: 2,116,179,560원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 1483.00㎡ (약 448.6평)

토지지분: 1483.00㎡ (약 448.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 601.98㎡ (약 182.1평)

건물지분: 601.98㎡ (약 182.1평)

건물 제시외면적: 141.00㎡ (등기부상 등록된 면적 외 추가 건물 존재)

1.3. 건물 상세 정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 (1988년 8월 6일 사용승인)

주요용도: 제2종근린생활시설 (대중음식점, 창고, 변소 용도로 사용 가능)

이용현황:

1층 및 2층: 근린생활시설, 현재 공실

3층: 주택 (301호~308호)

공부상 1층 창고(25.08㎡), 변소(3.96㎡)는 현황 '멸실'됨.

1.4. 토지 이용 현황

기호(1): 부정형 토지, 현황 상업용 건부지로 이용 중.

기호(2): 부정형 토지, 일부 기호(1) 토지의 부속토지로 이용 중이며, 일부 저지.

기호(3): 부정형 완경사 토지, 지목은 '답'이나 현황 자연림 및 일부 '묵전'으로 이용 중이며, 2번 건물에 인접하여 주차장 또는 부속토지로 이용함.

기호(4),(5): 부정형 완경사 토지, 현황 '묵전'으로 이용 중.

*참고: 토지의 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함.

1.5. 특이사항

* 농지취득자격증명: 3번 토지(지목: 답)는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각결정기일까지 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않음.

* 대항력 있는 임차인 존재: 김 , 박 , 우 외 다수. 이들의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 인수될 가능성이 있어 주의가 필요함.

* 일괄매각. 제시외 건물(㉠-㉦) 포함.

* 1번 토지 지상 LPG가스공급설비 등은 2번 건물에 포함하여 평가됨.

* 건물 1층 공부상 창고 및 변소는 현황 멸실되었음.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 농지 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. (평가: 보통)

2.3. 도로 상황

본건은 남측으로 로폭 10m 내외의 도로와 접하며, 서측의 진입로를 통해 출입합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 4월 17일 광주성남하남산림조합의 근저당권 (1,440,000,000원).

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최종 등기: 2025년 2월 20일 소유권 이전 (상속, 위영오외 1명)으로, 이는 매각으로 소멸됩니다.

총 부채액: 약 1,665,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 김 : 전입 2021.12.08, 대항력 있음. 보증금/차임 정보 없음.

* 박 : 전입 2023.03.20, 확정 2024.08.29, 대항력 있음. 보증금 50,000,000원, 차임 정보 없음.

* 우 (우송씨앤씨주식회사): 전입 2015.10.08, 대항력 있음. 보증금/차임 정보 없음.

* 원 : 전입 2023.02.01, 확정 2023.02.01, 대항력 있음. 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원.

* 이 : 전입 2021.07.22, 대항력 있음. 보증금/차임 정보 없음.

*주의: 상기 임차인 중 대항력이 있으나 보증금 또는 차임 정보가 일부 누락된 경우, 해당 금액이 전액 배당되지 않으면 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.*

인수 가능한 총 보증금 합계: 0원 (단, 위 임차인들의 보증금 중 미배당분이 발생할 경우 인수될 수 있음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거, 상업, 농지가 혼재된 지역에 위치하며, 상업용 건물이 소재하여 근린생활시설로서의 기능이 있습니다. 인근에 초등학교가 있어 학생 관련 상권 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 활용도

건물 1, 2층은 근린생활시설로 현재 공실 상태이며, 3층은 주택으로 이용 중입니다. 용도 변경 또는 리모델링을 통해 상업 시설로서의 가치를 높일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 광주도평초등학교, 광주도평중학교 등 인근에 위치.

* 편의시설: 지역 내 마트, 편의점 등 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 의료시설: 인근 지역 내 의원급 의료기관 이용 가능.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하여 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 의무

3번 토지는 현황 농지(답)로 이용 중이므로, 매수인에게 농지취득자격증명 제출 의무가 발생하며, 미제출 시 입찰 보증금 전액을 몰수당할 수 있습니다.

6.2. 임차인 인수 부담

다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 현황과 공부상의 차이

건물의 일부(1층 창고, 변소)가 공부상과 달리 현황 멸실된 상태이며, 토지의 경우 지목(답)과 현황(자연림, 묵전)이 다릅니다. 또한, 제시외 건물도 존재하여 등기부상 내용과 실제 현황이 차이가 있습니다.

6.4. 토지 경계 및 면적 확인 필요

일부 토지의 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계가 불분명할 수 있으므로, 별도의 측량 등을 통한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대규모 토지와 근린생활시설 및 주택으로 구성된 복합 건물로, 잠재적 가치가 있으나 여러 투자 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 제출 의무, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 현황과 공부상 차이점 등은 매수인이 반드시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크들을 철저히 분석하고 관리할 수 있다면, 안정적인 수익을 창출할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 향후 개발 또는 재건축 가능성.

* 3층 주택 부분을 임대 수익원으로 활용하거나, 상업 시설로 전환하여 수익률 제고 가능.

* 도심과의 접근성이 비교적 양호하여 향후 지역 발전 시 가치 상승 기대.

* 차량 접근성이 용이하여 상업 시설 운영에 유리.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 인수 보증금, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 및 인허가 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 하며, 이는 추가적인 심층 분석 및 현장 조사가 필요합니다. 현재 감정평가액은 2,116,179,560원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.