나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51951 [1] 경기도 성남시 분당구 삼평동 713 천석미래로주건축물제1동 4층425호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 삼평동 소재 '송현초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 판교신도시 내 아파트단지, 상업시설, 학교 및 공원, 오피스 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장과 원거리에 지하철 신분당선 '판교역', GTX-A '성남역, 판교I.C가 소재하는 등 양호함.

건물의 구조

2018년 5월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 내 제4층 제425호로서

- 외벽 : 알루미늄 복합판넬붙임 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
- 바닥 : 온돌마루마감, 현관, 욕실 바닥타일 마감 등,
- 창호 : 하이샷시 창호 등,
- 호수 및 주차대수 : 115개호, 302대 가능함.

이용상태

주거용 오피스텔(방1, 주방, 욕실, 현관 등)로 이용 중인 것으로 관리인으로부터 탐문되었음.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 엘리베이터, 공동출입문설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지인 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약13미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(판교) , 주차장 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-02-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-02-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사일 현재 임대관계 미상이나 등기사항전부증명서 상 임차권등기명령(본건경매등기원인)있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본 물건은 경기도 성남시 분당구 삼평동 713번지, 천석미래로 주건축물 제1동 4층 425호에 소재한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경51951 (1)입니다.

본 물건의 감정가는 268,000,000원이며, 토지면적은 6.03㎡ (약 1.82평), 건물면적은 27.76㎡ (약 8.39평)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건축물대장상 본 건물의 용도는 자동차 관련시설이며, 해당 JSON 정보에 따르면 주차장, 제1종근린생활시설, 업무시설 등으로 복합 이용 중입니다.

건축물 사용승인일은 2018년 5월 10일로 비교적 신축에 해당하며, 건물 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕입니다.

총 115호 중 425호이며, 건물 내 주차 가능 대수는 302대입니다.

1.1. 물건 기본정보 상세

* 사건번호: 성남지원 2025타경51951 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 삼평동 713 천석미래로주건축물제1동 4층425호 (신주소: 경기도 성남시 분당구 동판교로266번길 14)

* 용도: 자동차 관련시설 (주차장, 제1종근린생활시설, 업무시설)

* 감정가: 268,000,000원

* 토지면적: 6.03㎡ (약 1.82평)

* 토지지분: 6.029㎡ (약 1.82평)

* 건물면적: 27.76㎡ (약 8.39평)

* 건물지분: 27.76㎡ (약 8.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 사용승인일: 2018년 5월 10일

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕

* 층수: 4층 중 4층

* 호수: 425호

* 총 호수: 115호

* 주차대수: 302대

2. 입지조건

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본 물건은 경기도 성남시 분당구 삼평동에 위치하며, 송현초등학교 북동측 인근입니다.

판교신도시 내에 자리잡고 있어 아파트단지, 상업시설, 학교, 공원, 오피스 등이 복합적으로 혼재하는 지역으로, 생활 및 업무 환경이 우수합니다.

교통 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 원거리에 지하철 신분당선 '판교역' 및 GTX-A '성남역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 판교IC가 가까워 광역 교통망 이용도 수월합니다.

본건 남서측으로 폭 약 13미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(판교)에 해당하며, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 대기환경규제지역, 과밀억제권역 등의 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

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본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 이OO입니다.

권리관계상 특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있습니다.

등기부등본 요약에 따르면, 을구 1번 순위로 2023년 4월 17일에 주택임차권이 설정되어 있으며, 권리자는 이지홍, 임대차보증금은 230,000,000원입니다. 이 임차권은 본건 경매 개시 결정(갑구 13번)보다 선순위에 해당하며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 29일에 등기된 삼성세무서장의 압류(갑구 8번)로 보입니다.

이 외 다수의 압류(갑구 9, 10, 11번), 소유권 이전(갑구 7번) 및 전부 이전(갑구 12번) 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

임차인 이지홍은 2020년 6월 12일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 보증금 230,000,000원에 대해 배당신고일자는 2023년 4월 17일입니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이지홍)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020년 6월 12일

* 배당신고일자: 2023년 4월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 1번 순위 주택임차권 등기. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (임대차보증금 230,000,000원, 전입/확정일자 2020.06.12). 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

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본 물건이 소재한 판교신도시는 경기도의 핵심 업무 및 주거 지구로, 첨단 산업단지와 함께 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 다양한 상업 시설, 업무 시설이 밀집해 있어 오피스텔 및 근린생활시설에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

특히 본 건물의 용도가 자동차 관련 시설, 제1종근린생활시설, 업무시설로 복합되어 있어 다양한 업종의 임대 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

2018년 사용 승인된 건물로서 최신 트렌드를 반영한 시설을 갖추고 있으며, 115호실 규모의 건물 내에서 302대의 차량을 수용할 수 있는 주차 시설은 상업 시설 및 업무 시설 운영에 중요한 이점입니다.

5. 생활정보

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본 물건 인근에는 송현초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. (관련 교육환경 보호구역 지정 내역 존재).

판교신도시 내에 위치하므로, 다양한 쇼핑몰, 병원, 금융 기관, 문화 시설 등의 편의 시설 이용이 용이합니다.

주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문되었으며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 소화전, 화재탐지, 엘리베이터 등 생활에 필요한 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이지홍의 존재입니다. 보증금 230,000,000원의 전액 또는 일부를 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 매입 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

본 물건 소재 지역은 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있어, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 개발 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 다수의 법적 제한(가축사육제한, 상대/절대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등)이 있으므로, 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 계획 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 성남시 판교신도시라는 우수한 입지에 위치한 비교적 신축급 오피스텔입니다.

주변 환경, 교통, 편의시설 등이 양호하여 장기적인 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

하지만, 230,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점이 가장 중요한 고려 사항입니다. 경매 신청 채권자가 임차인이기도 하므로, 배당 과정 및 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하고, 인수되는 보증금을 포함한 총 매입 비용을 감안했을 때 시세 대비 저렴하게 취득 가능하다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 판교신도시의 지속적인 성장과 높은 직주근접 수요.

* 신축급 건물로 관리 및 시설 상태 양호 기대.

* 오피스텔 및 업무시설로서 꾸준한 임대 수익 창출 가능성.

* 시세 대비 저렴한 취득 기회 (인수되는 보증금 고려 시).

9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 268,000,000원입니다.

본 보고서에서는 '인수 보증금'을 제외한 순수 낙찰가(입찰가) 산정 방식을 따릅니다. 즉, 낙찰가 외에 별도로 인수해야 하는 보증금이 발생하므로, 이를 고려하여 본건의 실질적 가치 대비 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 268,000,000원에서 인수 부담금 230,000,000원을 제외한, 입찰가가 결정될 수 있는 잠재적 가치는 약 38,000,000원입니다. 따라서 본 입찰가는 이 금액을 기준으로 산정합니다.

안정적인 투자를 위해, 본 입찰가는 30,000,000원에서 38,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장하며, 최종적으로 35,000,000원으로 제안합니다. (이는 인수되는 보증금을 제외한, 법원에 납부할 입찰가입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.