나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51419 [1] 경기도 광주시 능평동 654-24 라떼하우스 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""수레실마을"" 남서측 인근에 위치하며 부근으로 단독주택
및 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서
의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층건 다세대주택 1층 101호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 돌붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일마감.
창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면""내부구조도""참고)

설비내역

위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사의 토지를 평지조성한 부정형 토지로서서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-07

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51419 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 기본 사항

소재지: 경기도 광주시 능평동 654-24 라떼하우스 1층 101호

건물 용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 211,000,000원

건축년도: 2013년 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 60.17㎡ (약 18.20평)

토지 지분: 60.175㎡

건물 면적: 50.08㎡ (약 15.15평)

건물 지분: 50.08㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 광주시 능평동 소재 "수레실마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본 건 북서측 및 북동측으로 폭 약 4-6미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 관련 법규의 제한을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 성남지원의 강제경매 개시 결정 등기(2025타경51419)이며, 접수일자는 2025년 02월 03일입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 7번 주택임차권 (임차인: 김 ):

보증금: 210,000,000원

전입일자: 2022년 07월 15일

확정일자: 2022년 07월 07일

비고: 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 등기사항(갑9, 갑10 등)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 특이사항

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 동향

최근 2026년 5월에 거래된 주변 다세대주택 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축연도에 따라 160,000,000원에서 247,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

* 2013년 건축, 53.84㎡ (103동 포레스빌) 매매가 160,000,000원

* 2012년 건축, 59.96㎡ (두루미인3차 바동) 매매가 164,000,000원

* 2019년 건축, 52.3㎡ (필하우스) 매매가 247,000,000원

본 건은 2013년경 건축된 50.08㎡ 면적의 다세대주택으로, 최근 거래 사례 중 건축연도가 유사한 건들의 시세(약 160,000,000원 ~ 164,000,000원)를 참고할 수 있습니다. 다만, 감정평가액은 211,000,000원으로 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 버스정류장을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

단독주택 및 다세대주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 시설

주변에 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 지역 특성에 따라 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다. (특이 혐오시설 검색 결과 특이사항 없음)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 임차인 김 의 보증금 210,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 초과하는 금액이 될 수 있습니다.

* 지역적 제한사항: 계획관리지역, 성장관리계획구역 외에 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 211,000,000원입니다. 주변 시세는 건축연도 및 면적에 따라 160,000,000원에서 247,000,000원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 교통 및 편의시설 이용은 보통 수준이나, 주변 환경은 주거와 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 210,000,000원의 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이 점을 감안하여 실제 매수 금액 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 가능성: 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 향후 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 성장관리계획구역으로 지정된 지역으로, 향후 지역 발전 시 수혜를 입을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보를 바탕으로, 인수되는 임차인의 보증금을 제외한 순수 물건 가치와 시세 동향을 고려할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 입찰가 산정은 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제될 것을 가정하고 산출되었습니다. 만약 임차인의 보증금 중 일부라도 인수하게 될 경우, 실제 총 취득 비용은 낙찰가에 인수 보증금 잔액이 추가되므로, 해당 리스크를 반드시 고려하여 입찰 금액을 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.