나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52020 [3] 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 10층101-1022호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""전철 5호선 미사역"" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 운동장 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도, 전철5호선 미사역까지의 거리 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물로서,

외벽 : 몰탈위 석재붙임 및 페인팅 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

정형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설(상점) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 대로2류, 남동측으로 중로1류, 남서측으로 소로1류(보행자전용도로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52020 (3)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 10층 101-1022호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 123,000,000원

* 토지면적: 3.80㎡ (약 1.15평)

* 건물면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 (2018년 9월 사용승인)

* 집합건물 정보:

* 건축물대장상 주요용도: 업무시설 (오피스텔, 상점, 근린생활시설)

* 전유부분: 10층 101-1022호 (건물면적 20.69㎡)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 하남시 망월동 소재 5호선 미사역 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 운동장 및 공원 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도, 5호선 미사역까지의 거리 등으로 보아 대중교통 이용은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측 및 북동측으로 대로2류, 남동측으로 중로1류, 남서측으로 소로1류(보행자전용도로)와 접하여 차량 및 보행자 통행이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로1류, 소로1류 도로에 접함. 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등의 규제를 받음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 17일 접수된 주식회사대우건설의 강제경매 개시결정 등기임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이종현

* 보증금: 125,000,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021-04-21

* 확정일자: 2021-04-21

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 있음

* 비고: (권리분석상 인수 가능성 검토 필요)

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 112,500,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021-04-21

* 확정일자: 2021-04-01

* 배당신고일자: 2025-06-23

* 대항력: 있음

* 비고: (권리분석상 인수 가능성 검토 필요)

* 인수 보증금: 0원 (보고서 상 표기. 단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 반드시 재확인 필요)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재함.

* 주의사항:

* 임차인 이종현 및 주택도시보증공사 모두 대항력이 있으며, 확정일자를 갖추고 있습니다.

* 총 임차 보증금 합계는 237,500,000원으로, 감정가 123,000,000원을 훨씬 초과합니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 이 부분에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

* 임차인의 배당 신고일자를 고려할 때, 배당 순위 및 금액을 면밀히 분석하여 낙찰 후 인수해야 할 금액을 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 미사역 역세권: 지하철 5호선 미사역과 가까워 교통이 편리하고 유동인구가 풍부한 상권입니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 업종 구성: 업무시설, 상점, 근린생활시설 등 다양한 업종이 입점 가능하며, 주변 배후 수요가 탄탄합니다.

* 성장 잠재력: 미사지구 개발 계획과 연계하여 향후 상권의 성장 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 미사역을 통해 서울 강남 및 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다. 주변 버스 노선도 다양하게 운행됩니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사, 금융 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 녹지 및 휴식공간: 인근에 공원 등이 조성되어 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 앞서 언급한 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수될 가능성이 높습니다. 임차 보증금 총액이 감정가를 초과하므로, 실제 인수 금액이 어느 정도인지 면밀히 파악해야 합니다.

* 경매 물건의 명확한 권리관계 확인: 강제경매 외 다른 권리 설정 여부 및 말소 여부를 등기부등본을 통해 상세히 확인해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 고압선 등)이 있는지 지도 및 현장 확인이 필요합니다. (본 정보로는 확인되지 않았으나, 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 하남 미사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 미래 가치와 함께 현재의 입지적 장점을 모두 갖추고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 높은 임차 보증금은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 발생할 가능성이 높으므로, 투자 전 반드시 인수 금액을 명확히 산정해야 합니다.

* 권리 관계 분석을 최우선으로 하고, 시장 시세 및 투자 목적에 부합하는 가격으로 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 미사역 초역세권의 탁월한 입지.

* 지하철 5호선 개통으로 인한 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승.

* 미사지구 개발에 따른 장기적인 투자 가치 상승 기대.

* 오피스텔로서의 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 권리 분석을 통해 인수 부담을 정확히 파악한다면 시세 대비 저렴하게 매수할 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 면적(20.69㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 7일 102,000,000원, 2026년 5월 13일 106,000,000원입니다.

* 감정가는 123,000,000원이며, 이는 최근 시세보다 높게 형성되어 있습니다.

* 임차 보증금 및 인수 가능성:

* 총 임차 보증금 합계는 237,500,000원으로, 감정가를 크게 상회합니다.

* 보고서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 가능성을 강력히 시사합니다. 따라서 실제 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정 (보수적 관점):

* 권리 분석 결과, 임차 보증금 인수 부담이 없다는 최상의 시나리오를 가정하더라도, 감정가보다는 최근 실거래가 하단을 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가 하단: 102,000,000원

* 이를 바탕으로, 인수 부담이 없다고 가정하고 시세 대비 약간의 여유를 두어 105,000,000원 을 잠정적인 예상 입찰가로 제안합니다.

* 중요 : 이는 '인수 보증금 0원'이라는 정보와 최근 시세를 반영한 것이며, 대항력 있는 임차인의 실제 인수 금액에 따라 본 예상 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와 함께 권리 분석 결과를 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.