나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2103 [1] 광주광역시 광산구 운남동 794-3 광주운남7단지주공아파트 708동 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 광산구 운남동 소재 "목련초등학교" 북동측 인근에 위치한 '광주운남7단지주공아파트' 제708동 제3층 제308호로, 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트 벽식조 아스팔트싱글지붕 18층건 중 3층 308호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북서측 및 남측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경2103 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 운남동 794-3 광주운남7단지주공아파트 708동 3층308호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 31.76㎡ (약 9.61평)

토지지분: 31.758700000000005㎡ (약 9.61평)

건물면적 (전용면적): 49.97㎡ (약 15.12평)

건물 분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않았습니다.

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 128,000,000원

채권자: 광주어룡신용협동조합 (등기부상 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 "목련초등학교" 북동측 인근에 위치한 "광주운남7단지주공아파트"입니다.

주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

토지의 형상은 평지대 내 사다리형이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 북서측 및 남측으로 진출입이 가능하며, 차량 접근이 용이합니다.

제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 여부)

말소기준권리: 2019년 1월 30일 접수된 광주어룡신용협동조합의 근저당권 (을6)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-10

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 총 권리 분석 요약

등기부상 채권 총액은 약 174,451,883원입니다.

현재 진행 중인 경매는 광주어룡신용협동조합의 임의경매이며, 이는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 김 의 경우 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 광산구 운남동 일대는 주거단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

목련초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

특이사항으로 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 또는 제한 사항을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 목련초등학교가 인근에 위치합니다. (상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로, 비교적 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 특이 사항 및 인수할 권리는 없습니다.

임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 제한 사항: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구, 전통상업보존구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 상태가 존재합니다. 이로 인해 향후 건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 누락 정보: 건물 분양 면적, 임대차 관계 등 일부 정보가 명확하지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본건 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 산업 폐기물 관련 시설 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 운남동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

다수의 권리 사항이 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금도 없습니다.

다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

주변 환경 리스크는 크지 않은 것으로 판단되나, 비행안전구역 지정에 따른 소음 등은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 목련초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 규제 지역에 포함되어 있어, 향후 개발 계획 등을 파악하면 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 128,000,000원입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

주변 시세, 본건의 내부 상태, 예상 명도 비용, 낙찰 후 예상되는 재산세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여, 시장 상황을 반영한 합리적인 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.