나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2290 [1] 광주광역시 남구 주월동 1021-3 극동마이다스빌 201동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 남구 주월동 소재 ‘주월중학교’ 남동측 인근에 위치하는 '극동마이다스빌' 제201동 제12층 제1206호로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 대중교통편인 시내버스승강장이 소재하는 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상15층 건 중 201동 12층 1206호로서, (사용승인일 : 2002.02.09) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅 및 벽지마감, 타일붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로 및 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

주월동 1021-3 :제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경2290 (1)

* 소재지: 광주광역시 남구 주월동 1021-3 극동마이다스빌 201동 12층1206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 113,000,000원

* 토지면적: 20.95㎡ (약 6.34평)

* 건물면적: 43.56㎡ (약 13.18평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 남구 주월동 소재 ‘주월중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 벽식구조 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 201동 12층 1206호로, 2002년 2월 9일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 몰탈위페인팅 마감, 내벽은 몰탈위페인팅 및 벽지마감, 타일붙임 등이며, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용계획

해당 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고, 상대보호구역 및 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(접수일자 2025-08-27)이며, 이보다 늦은 순위의 압류, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리 (임차인 분석 포함)

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인으로 주택도시보증공사(임차인: 김 )가 존재합니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 5월 20일

* 확정일자: 2025년 4월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인의 보증금 90,000,000원은 매수인에게 인수되며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. (인수 보증금 합계: 90,000,000원)

3.3. 등기부 총 채권액

등기부상 채권 총액은 146,639,203원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트단지, 근린생활시설, 학교가 밀집한 지역에 위치하며, 인근에 소규모 상가들이 있습니다. 주월동 로데오거리 등 주요 상업 지역이 도보 15분 거리에 위치하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 차량 이용 시 10분 거리에 대형마트 이용이 가능합니다. 제3종일반주거지역으로서 공동주택 및 관련 부대시설이 허용되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주월중학교가 인근에 소재하며, 봉선초등학교도 가까운 거리에 위치하여 교육 시설 접근성이 우수합니다. 봉선동 학원가 접근성이 좋아 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설 및 도보 거리 내 상업 지역을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

대중교통 이용이 편리하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치합니다. 자가용 이용 시에도 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(김 )의 보증금 90,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 실제 투자 비용 부담이 증가할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 계획 관련 리스크

토지이용계획상 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축이나 개발 시 일부 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 전통상업보존구역 지정으로 인한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물 사용승인일이 2002년으로, 건물의 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 주월동의 아파트로서, 주거지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 90,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 점이 가장 중요한 특징이자 고려사항입니다. 이로 인해 낙찰가율이 낮아질 가능성이 있으나, 인수되는 보증금만큼 총 투자 비용이 증가하므로 이를 면밀히 계산하여 신중하게 접근해야 합니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이며, 혐오시설은 특별히 검색되지 않아 주거 쾌적성 측면에서 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 인수: 90,000,000원의 보증금이 인수되므로, 이를 제외한 금액으로 시세 대비 저렴한 매입 기회를 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트단지 내 위치하며 학교, 상업시설 등 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 교육 환경: 주월중학교, 봉선초등학교 인접 및 학원가 접근성으로 교육 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금 90,000,000원을 제외하고 산정해야 합니다. 즉, 실제 매수인이 부담하게 될 총 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 감정가 113,000,000원을 기준으로 할 때, 만약 순수 매입 가치가 감정가와 동일하다고 가정하면, 입찰가는 113,000,000원 - 90,000,000원 = 23,000,000원이 될 수 있습니다.

그러나 실제 적정 입찰가는 현재 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 시장 상황, 명도 용이성 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 건의 경우, 권리 분석 상 인수되는 보증금이 크므로, 보수적으로 접근하여 본 물건의 실제 가치와 잠재적 수익률을 면밀히 분석한 후, 인수 보증금을 고려한 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 시장가 분석 없이는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.