나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3994 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 '화곡역' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제603호로서, (사용승인 : 2019.12.31.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1, 2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3994 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 256,000,000원

토지면적: 14.69㎡ (약 4.44평)

건물면적: 22.65㎡ (약 6.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2019년 12월 31일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 본건의 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 포함되어 있어, 항공기 소음 및 관련 규제 등의 영향을 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2026년 3월 6일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경3994)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을3. 주택임차권 (조욱, 2024-05-16 접수)

* 갑4. 압류 (국민건강보험공단, 2025-07-24 접수)

* 갑5. 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-03-06 접수, 말소기준권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재된 사항이 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조욱)

* 보증금: 231,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-04

* 확정일자: 2022-04-08

* 배당신고일자: 2024-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약상 소유권은 이미선에서 이지민으로 이전되었으며, 주택임차권(조욱) 및 압류(국민건강보험공단)가 존재하나 모두 말소 예정 권리에 해당합니다.

1.3. 상권분석

본건은 지하철 5호선 화곡역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 상가 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 역세권이라는 장점을 가지며, 해당 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행

* 주거 환경: 주로 다세대주택 및 단독주택으로 구성된 조용한 주거 환경

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 상업 시설 이용 가능

* 교육시설: 주변에 학교 등의 교육 시설 존재 (세부 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 포함되어 있어 항공기 운항 관련 소음, 고도 제한 등의 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인 개인 매수인에게는 직접적인 제한이 없을 가능성이 높습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 신축된 다세대주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 역세권의 입지 조건을 갖추고 있으며, 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없는 점은 매우 큰 장점입니다. 그러나 공항 관련 규제 지역에 포함되어 있다는 점은 향후 가치 평가나 이용에 있어 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축이며 건물 컨디션이 우수할 것으로 판단됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 보증금 미인수 조건으로 권리관계가 매우 깔끔합니다. 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 1-2인 가구 또는 임대 수익 목적 투자에 적합한 소형 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 1일 거래된 2019년식 다세대주택 '더원'(전용면적 19.98㎡)이 216,000,000원(약 10,810,810원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 건물면적은 22.65㎡이므로, 이를 기준으로 산정한 시장가치는 약 244,966,356원입니다.

감정가 256,000,000원은 시장가치 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 공항 관련 제약 사항 및 시장 상황을 고려하여, 감정가의 85% ~ 97% 수준 또는 시장가치에 근접한 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

목표 입찰가: 240,000,000원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.