나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3999 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제4층 제417호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철 1호선·5호선 '신길역' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 1호선·5호선 '신길역' 및 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 내 제4층 제417호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제 한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-52 4-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자 : 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. ) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용 도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3999 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제4층 제417호

용도: 도시형생활주택

감정가: 118,000,000원

건물명: 헤렌어반

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

토지지분: 6.0451㎡ (약 1.83평)

건물면적: 13.33㎡ (약 4.03평)

건물지분: 13.331㎡ (약 4.03평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.4. 건축물 정보

건축년도: 2010년

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

건축물 규모: 지하 1층, 지상 10층

건물 총 연면적: 4246.803㎡

대지 면적: 944.3㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철 1호선·5호선 '신길역' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선·5호선 '신길역'과 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 5일 접수된 압류(강서구)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 김다율)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 09월 19일

확정일자: 2022년 08월 30일

배당신고일자: 2024년 06월 07일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.3. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전 (2012-02-03)

* 갑3: 소유권이전 (2018-09-28)

* 을1: 주택임차권 (김다율, 140,000,000원, 2024-06-07 접수, 말소 예정) - 전입일자 2022-09-19, 확정일자 2022-08-30

* 갑4: 소유권이전 (2022-10-24)

* 갑5: 압류 (강서구, 2025-11-05, 말소기준권리)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 140,000,000원, 2026-03-06 접수, 말소 예정)

3.4. 권리분석 종합

등기부상 '을1' 주택임차권은 말소 예정으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 명시된 HUG 인수조건 변경에 대한 세부 조건을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 영등포동1가 지역은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 역세권

지하철 1호선 및 5호선 환승역인 '신길역'이 인근에 있어 교통 편의성이 높으며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 개발 계획

본 물건 소재지는 지구단위계획구역(영등포지역부도심권)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

도시형생활주택으로, 1인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

신길역 역세권이라는 점과 인근의 버스 노선 이용 용이성은 출퇴근 및 생활의 편리성을 높여줍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차권 승계

'주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 명시된 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 조건은 매우 중요합니다. 이는 매수인이 인수하는 보증금이 없음을 전제로 하지만, 이 조건이 이행되지 않을 경우 명도 관련 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. HUG의 보증금 대위변제 및 임차권 말소 동의 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

6.2. 선순위 임차권 언급

등기부상 '을1' 주택임차권은 말소 예정이나, '특수물건정보'에 '선순위임차권'으로 언급된 부분은 잠재적 위험 요소로 고려될 수 있습니다.

6.3. 소형 면적

전용면적 13.33㎡(약 4평)은 매우 작은 면적으로, 수요층이 제한적일 수 있으며, 향후 매각 시 환금성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 1인 가구에 적합한 소형 면적입니다. 감정가는 1억 1천 8백만원으로, 주변 시세 대비 적정성을 면밀히 분석해야 합니다. 권리상으로는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보이나, HUG 인수조건에 따른 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각의 필수 조건이라는 점을 간과해서는 안 됩니다. 이러한 조건 확인 및 명도 과정에서의 발생 가능한 리스크를 충분히 검토한 후 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신길역 역세권: 1호선, 5호선 환승역 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 소형 주거 공간 수요: 1인 가구 증가 추세에 따른 꾸준한 임대 및 실거주 수요 기대.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보(여의도투웨니퍼스트, 2018년식)에 따르면, 24.23㎡(약 7.3평) 매물이 2025년 4월 2억 8,700만원에, 36.88㎡(약 11.1평) 매물이 2026년 2월 및 5월에 각각 4억 2,700만원, 4억 3,000만원에 거래되었습니다. 이를 기반으로 계산한 면적당 단가는 약 1,150만원~1,180만원/㎡ 수준입니다.

본 건의 건물 면적은 13.33㎡(약 4.03평)로, 제공된 시세 사례의 면적보다 작습니다. 가장 작은 면적(24.23㎡)의 거래 금액(2억 8,700만원)을 기준으로 단순 환산 시 약 1억 5,600만원(13.33㎡ * 11.84만원/㎡) 수준이 됩니다.

이는 본 건의 감정가 1억 1,800만원을 상당폭 상회하는 수준으로, 해당 물건의 시장 가치가 감정가보다 높을 가능성을 시사합니다.

9.2. 리스크 요인 고려

그러나, 본 물건은 2010년식으로 비교 대상 건물(2018년식)보다 건축 연도가 오래되었고, 'HUG 인수조건 변경' 등 명도 및 권리 인수와 관련된 복잡한 조건이 존재합니다. '주의사항'에서 명시된 조건(임차인 및 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)이 충족되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

감정가(1억 1,800만원)는 최근 시장 시세보다는 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 명도 조건과 관련된 불확실성을 고려하여, 감정가를 기준으로 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 118,000,000원 ~ 135,000,000원

초기 입찰가 제안: 118,000,000원 (감정가 수준에서 시작하되, HUG 인수조건 이행 여부 및 명도 관련 상세 조사 후 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.