나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3969 [1] 서울특별시 양천구 신월동 106-6 연지 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월1동주민센터' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 연립·다세대, 단독주택, 근린생활시설, 재래시장 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 북측 인근의 가로공원로를 따라 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2014.05.13) - 외벽 : 치장벽돌마감, 일부 석재타일마감 등, - 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등, - 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실1, 다용도실 등)으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 기준시점 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

해당 물건의 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 106-6 연지 제3층 제302호입니다.

건물의 명칭은 연지입니다.

토지의 지목은 명시되지 않았으나, 건물 현황상 다세대주택 용도로 이용 중입니다.

해당 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3969 (1)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건물 상세 정보

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2014년 5월 13일입니다.

해당 물건은 지상 5층 건물 중 제3층에 위치한 전유부분입니다.

전체 건물은 10세대로 구성된 다세대주택입니다.

건물의 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등이며, 외벽은 치장벽돌마감, 일부 석재타일마감 등입니다.

창호는 PVC 창호로 구성되어 있습니다.

건축물 연면적은 526.71㎡이며, 건물 등기부상 면적은 47.91㎡입니다.

주차 공간은 내부 5대, 외부 3대 수용 가능합니다.

1.3. 토지 정보

대상 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지입니다.

현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 면적 정보

토지 면적은 28.60㎡ (약 8.65평)이며, 토지 지분 면적 또한 28.60㎡ (약 8.65평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적(전용면적)은 47.91㎡ (약 14.49평)이며, 건물 지분 면적도 47.91㎡입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

1.5. 감정가 및 입찰 정보

감정평가액은 224,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월1동주민센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 재래시장 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량을 통한 대상 물건까지의 진출입이 용이합니다.

물건 북측 인근 가로공원로를 따라 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다.

가축사육제한구역, 수평표면구역, 교육환경보호구역(강서양천교육청 확인 필수), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지목 [도로] 한정, 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 아파트 용도에 따라 지정기간 및 대상이 다르게 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 3월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑3)입니다.

총 채권액은 190,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

주요 임차인으로 주택도시보증공사(HUG) 명의의 김기선 씨가 있습니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 4월 15일

* 확정일자: 2022년 3월 18일

* 배당신고일자: 2024년 4월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리인 2026년 3월 5일자 강제경매 개시결정 등기(갑3)에 따라, 해당 경매로 인해 매각으로 소멸되는 권리가 다수 존재합니다.

등기부상 을구에 기재된 김기선 씨의 주택임차권(을3, 2024년 4월 23일 접수)은 말소기준권리보다 선순위로 보이나, '대항력 없음'으로 명시되어 있으며 '말소'로 기재되어 있습니다.

경매 절차상 임차권등기(을3)는 말소될 예정입니다.

3.4. 특별 인수 조건

본건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있습니다.

주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이러한 조건이 충족될 경우, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

해당 물건은 다세대주택으로, 인근 지역의 유사 주택 시세는 다음과 같습니다.

주변 지역의 다세대 및 연립주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 52~55㎡ 내외의 주택들이 21,000만원에서 32,900만원 사이에서 거래되었습니다.

2017년 건축된 전용 52.41㎡ 다세대주택은 30,200만원에, 2019년 건축된 전용 55.56㎡ 다세대주택은 32,900만원에 거래되는 등 신축 연차가 짧을수록 높은 가격대를 형성하는 경향을 보입니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례 분석

본건 물건의 전용면적은 47.91㎡이며, 건축 연도는 2014년입니다.

최근 매매된 유사 면적 및 연차의 물건들과 비교 시, 감정가 224,000,000원은 연식(1981년)이 오래된 연립주택(55.27㎡, 21,000만원)과 유사하거나, 비교적 신축인 다세대주택(52.41㎡, 30,200만원 / 55.56㎡, 32,900만원) 대비로는 낮은 수준입니다.

하지만 HUG 관련 특수 물건 조건으로 인한 잠재적 위험성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

물건 인근에 '신월1동주민센터'가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

또한, 근린생활시설 및 재래시장이 소재하여 일상생활에 필요한 쇼핑 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육 시설에 대한 확인이 필요합니다.

신월동 지역에는 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있습니다.

의료 시설로는 양천구 내 종합병원 및 병의원들이 위치하고 있어 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 HUG 인수조건 변경과 관련된 사항입니다.

임차인 김기선 씨는 대항력이 없으나, HUG는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 법적으로는 매수인이 보증금 잔액을 인수할 의무가 없음을 의미하나, HUG와의 협의 과정 또는 조건 불이행 시 예상치 못한 금전적 또는 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

따라서 HUG의 정확한 인수 조건 및 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 운영 관련 리스크

감정평가 과정에서 이해관계인 폐문 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 의존한 점은 내부 상태를 정확히 파악하는 데 한계가 있을 수 있습니다.

임대 관계에 대한 정보가 미상으로, 공실 위험 또는 임대차 계약 조건에 대한 불확실성이 존재합니다.

주변 시설 분석 시, 명시적인 혐오시설 정보는 없으나, 구매자의 관점에 따라 민감할 수 있는 시설의 존재 여부는 별도의 현장 조사나 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 224,000,000원입니다.

건축 연도가 2014년으로 비교적 최근에 지어졌으며, 기본적인 주거 편의시설과 교통망을 갖추고 있습니다.

그러나 HUG와의 복잡한 임대차 관계 및 조건부 매각이라는 특수성이 존재하여, 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

임차인의 대항력이 없고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, HUG의 조건 이행 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

이러한 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 특수 물건 조건으로 인한 시장의 관심과 잠재적 가격 메리트: 위험성 인식으로 인한 경쟁률 하락 가능성이 있습니다.

* 비교적 최근 건축 연도: 2014년식 건물로, 지역 내 노후 주택 대비 상품성이 있습니다.

* 주거 용도의 안정성: 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 양천구 지역 개발 잠재력: 서울 서남권의 주거지로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 지닙니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가는 전용면적 52~55㎡ 기준으로 21,000만원에서 32,900만원까지 다양하게 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적은 47.91㎡이며, 건축 연도(2014년)와 HUG 관련 특수 물건 조건을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 관계의 복잡성 및 HUG 조건 이행 여부에 대한 불확실성을 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 224,000,000원에서 보수적으로 접근하여 230,000,000원 내외로 제안합니다.

다만, HUG와의 협의 결과 및 최종 잔금 납부 조건에 따라 입찰가를 재산정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.