나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3962 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제14층 제1402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 '서울영동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건 내 제14층 제1402호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형 평지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2)도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3962 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제14층 제1402호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 164,000,000원

토지면적: 3.53㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.53㎡ (약 1.07평)

건물면적: 18.36㎡ (약 5.55평)

건물지분: 18.36㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2012년 (준공 기준)

층수: 14층 (총 16층)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 당산동 소재 '서울영동초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리금융캐피탈 가압류 (2024년 5월 24일 접수)

* 권리 현황:

* 주택임차권: 김 (보증금 165,000,000원, 전입일 2022-03-31, 확정일 2022-02-14, 배당신고일 2024-04-08)

* 대항력: 없음.

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경에 따라, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 가압류: 우리금융캐피탈 (25,304,575원, 2024-05-24) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (165,000,000원, 2026-03-05)

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 기재된 권리들은 말소기준권리 이하의 순위로서, 경매 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. HUG 인수조건에 따라 임차인의 잔여 보증금 청구권 포기가 조건부로 명시되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, 유사한 시기에 거래된 인근 다세대 주택의 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월, 17.4㎡ (약 5.26평) 면적의 다세대 주택이 120,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래는 2012년 준공된 건물로, 본건과 유사한 건축 연도를 가집니다. 이 경우, 3.3㎡당 가격은 약 690만원 수준입니다.

* 2026년 7월, 26.81㎡ (약 8.11평) 면적의 다세대 주택이 306,000,000원에 거래되었습니다. 이 경우, 3.3㎡당 가격은 약 1,141만원 수준입니다.

* 2026년 4월, 32.84㎡ (약 9.93평) 면적의 다세대 주택이 370,000,000원에 거래되었습니다. 이 경우, 3.3㎡당 가격은 약 1,127만원 수준입니다.

* 본건은 18.36㎡ (약 5.55평) 도시형생활주택으로, 가장 유사한 면적인 17.4㎡ 거래 사례(120,000,000원)와 비교 시, 면적 증가분을 고려해야 합니다.

* 본건이 위치한 '리버뷰' 건물은 16층의 고층 아파트(집합건물)이며, 2012년경 준공된 현대적인 건물입니다. 따라서 단순한 다세대주택 거래가와는 차이가 있을 수 있으며, 고층 건물의 가치가 일부 반영될 것으로 예상됩니다.

* 감정가 164,000,000원은 18.36㎡ 기준 3.3㎡당 약 893만원 수준으로, 유사 면적 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

* 이용 현황: 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 주변 편의시설: '서울영동초등학교' 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 본건 건물 내부 상태는 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인해 직접 확인하지 못하였으므로, 감정평가 시에는 외부 조사 및 관련 자료를 바탕으로 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가되었음을 참고하시기 바랍니다. 경매 진행 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 명확히 이행된다면 매수인의 보증금 인수 부담은 없으나, 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 보증금(165,000,000원)이 감정가(164,000,000원)보다 높아, 잔액 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문을 통한 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획법규상 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 부서(남부교육지원청, 서울시청 도시계획과 등)에 세부 사항 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 건축물대장 상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 지역에 속합니다. 18.36㎡의 소형 면적으로 1인 가구 수요에 적합하며, 2012년 준공된 현대적인 건물에 속합니다. 권리 관계상 임차인의 대항력이 없고 HUG 조건에 따른 보증금 관련 포기 조항이 있어, 매수인이 인수하는 채무는 없습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 복잡한 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 서울 주요 업무지구와의 접근성이 우수한 당산동에 위치하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 소형 면적: 1인 가구 임대 수요에 적합한 실용적인 면적입니다.

* 권리관계 명확화 가능성: HUG 인수조건에 따라 임차인의 잔여 보증금 청구권 포기가 전제되어 있어, 낙찰 후 권리 관계를 명확히 정리할 수 있습니다.

* 현대적 건물: 2012년 준공된 건물로, 기본적인 주거 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 164,000,000원

* 본건의 전용 면적은 18.36㎡(약 5.55평)이며, 감정가는 3.3㎡당 약 893만원 수준입니다.

* 주변 유사 면적(17.4㎡)의 최근 거래 사례가 120,000,000원(3.3㎡당 약 690만원)이었으나, 본건은 고층 아파트 건물이라는 점에서 차이가 있습니다.

* 임차인의 보증금 165,000,000원이 감정가보다 높으나, HUG 인수 조건으로 잔액에 대한 청구권을 포기하므로 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 이 조건이 명확히 이행될 경우, 권리 관계상 부담은 없습니다.

* 따라서, 감정가 164,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 입찰 여부, HUG 조건 이행 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* (주의) 예상 입찰가는 현재 시점의 분석이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.