나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3951 [1] 서울특별시 양천구 신정동 891-22 정림더스위트 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 "목동역"에서 북서측으로 직선거리 약 300m, "서울양목초등학교"에서 북측으로 직선거리 약 400m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(5호선, 목동역)으로부터 약 300m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 "목동로"까지 약 270m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2021.08.27.) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용중인 것으로 탐문조사됨. ※본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 재확인하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 김민기의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3951 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신정동 891-22, 정림더스위트 제5층 제501호

1.3. 용도

다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대 주택))

1.4. 감정가

359,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

* 건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 정보

* 준공일: 2021년 8월 27일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제501호

* 전유부분: 방2, 거실 및 주방, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 추정

2. 입지조건

2.1. 교통상황

* 지하철 5호선 목동역에서 북서측으로 약 300m 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 단지 인근으로 차량 접근이 가능하며, 간선도로인 목동로까지 약 270m 거리에 위치함.

2.2. 주변 환경

* 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 "목동역"에서 직선거리 약 300m, "서울양목초등학교"에서 북측으로 직선거리 약 400m 지점에 위치하여 주거 생활 환경이 양호함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역

* 지구단위계획구역 (목동오거리)

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 내역

* 주요 채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

* 등기부채권 총액: 349,000,000원 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: ADELINELIMCHIAHUI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.09.20

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: EVONYEO SZECHIA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.10.23

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 김민기 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 349,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.01.20

* 확정일자: 2022.01.05

* 배당신고일자: 2024.02.06

* 대항력: 없음 (물건명세서상 조건에 따라 처리)

* 비고: 본 임차인의 경우, 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

3.3. 말소 기준 권리

* 을4 (주택임차권, 김민기, 2022.01.05 확정일자, 2024.02.06 배당신고) 및 갑3 (강제경매, 주택도시보증공사, 2026.03.04 접수) 중, 최선순위 강제경매 개시 결정(갑3)이 말소기준권리가 될 가능성이 높으며, 이에 따라 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보임. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 별도 검토 필요.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 "지상권개요" 관련 정보는 없으나, 일반적인 권리분석상 말소기준권리보다 선순위인 권리가 있다면 인수될 수 있음. 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인이 두 명(ADELINELIMCHIAHUI, EVONYEO SZECHIA) 존재하며, 이들의 보증금이 0원이므로 실질적인 재정 부담은 없을 수 있으나, 법적인 절차 및 권리행사에 대한 면밀한 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

* 본 물건은 주거지역에 위치하며, 지하철 목동역이 인접해 있어 주거용 부동산으로서의 가치가 높음.

* 주변에 초등학교 등 교육시설이 있어 가족 단위 거주자에게 적합한 환경을 제공함.

* 대중교통 이용이 편리하고, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 지하철 5호선 목동역, 서울양목초등학교, 목동로 등 인접

5.2. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 (2026년 기준) 분석:

* 송원빌라 (2002년식, 23.14㎡): 13,000만원 (약 1,857만원/평)

* 현대빌라B동 (1991년식, 36.89㎡): 22,500만원 (약 20,161,300원/평)

* 준쉐르던스 (2002년식, 54.27㎡): 40,000만원 (약 24,360,000원/평)

* 본 건 감정가(359,000,000원)는 전용면적 29.91㎡ (약 9.05평) 기준 약 3,966만원/평으로, 인근 빌라들의 최근 거래가 대비 상당히 높은 수준임. 이는 감정 시점의 시장 상황, 건물의 신축 연도(2021년식) 및 상태, 또는 감정 평가 방식에 따른 차이일 수 있음. 신축 연식이 최신인 점이 반영되었을 가능성이 있으나, 입찰 시 보수적인 접근이 필요.

5.3. 건물 신축 연도

* 2021년 (사용승인일 2021.08.27.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* ADELINELIMCHIAHUI (전입 2024.09.20) 및 EVONYEO SZECHIA (전입 2024.10.23) 두 임차인이 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있음. 이들의 법적 지위와 향후 권리 행사 여부에 대한 추가 확인 및 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. HUG 인수 조건

* 임차인 김민기의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이는 매각기일에 조건이 이행되지 않을 경우 매각이 취소될 수 있음을 의미하며, 낙찰 후에도 명도 과정에서 복잡성이 발생할 수 있음.

6.3. 건물 내부 확인 불가

* 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 건물 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가되었음. 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로, 경매 집행 시 재확인이 필수적임.

6.4. 혐오시설 가능성

* 주변 정보 검색 결과, 과거 양천구 목동 지역에 쓰레기 소각장이 있었던 것으로 확인됨 (매일경제 2010.05.17 기사). 현재 해당 시설의 위치 및 운영 상태, 본건과의 거리, 영향력 등에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으나, 소음, 악취, 환경 문제 등을 유발하는 혐오시설이 인근에 존재할 경우 부동산 가치 하락의 요인이 될 수 있으므로, 현장 방문 시 관련 시설 유무를 면밀히 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 최신(2021년식)이고 목동역 역세권에 위치하여 입지 조건은 우수함. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점, 대항력 있는 임차인 두 명(보증금 0원)의 존재, 김민기 임차인 관련 HUG 조건부 매각이라는 특수성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 또한, 건물 내부 확인 불가 및 과거 인근 지역의 혐오시설(소각장) 존재 가능성 또한 주의 깊게 살펴봐야 할 사항임.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 신축 건물 (2021년식)으로 내부 상태 양호 예상

* 목동역 역세권 (도보 약 300m)으로 뛰어난 교통 및 생활 접근성

* 주거지역으로 안정적인 수요 기대

8.2. 약점

* 감정가가 주변 시세 대비 높은 편

* 대항력 있는 임차인 2명 존재 (보증금 0원)

* HUG 조건부 매각으로 인한 명도 리스크

* 건물 내부 미확인 상태

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

* 인근 빌라 거래가 (2026년 미래 시점 데이터) 기준 평당 약 1,850만원 ~ 2,430만원.

* 본 건 전용면적 29.91㎡ (약 9.05평) 기준, 현재 시점의 보수적 추정 시세는 평당 2,000만원 ~ 2,300만원 수준으로 예상됨.

* 이는 약 18,100만원 ~ 20,815만원 범위에 해당.

9.2. 고려사항

* 본 건 감정가: 35,900만원. 이는 평당 약 3,966만원으로, 추정 시세보다 매우 높음.

* 대항력 있는 임차인 2명(보증금 0원)의 존재는 명도 시 잠재적 부담이 될 수 있으나, 금전적 부담은 없을 것으로 보임.

* HUG 조건부 매각은 명도 과정에서 불확실성을 야기할 수 있음.

* 건물 내부 상태 미확인.

9.3. 추정 입찰가

* 감정가가 시세 대비 현저히 높고, 대항력 있는 임차인 및 조건부 매각 등 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 안전 마진 확보를 위해, 보수적 시세 범위(약 18,100만원 ~ 20,815만원)를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장함.

* 이보다 높은 금액으로 입찰할 경우, 시세 차익 확보가 어려울 수 있음.

* 참고: 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 별도 차감하지 않음.

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