나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30679 [1] 광주광역시 북구 두암동 969-1 두암3단지주공아파트 303동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 '두암3단지주공아파트' 303동 내에 위치하며, 주위는 학교, 아파트 단지, 근린생활시설, 근린공원 등의 주거지대임.

교통상황

본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식조 평슬래브지붕 15층 건물 중 3층 306호(남향, 복도식)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30679 (1)호 사건의 물건으로, 광주광역시 북구 두암동 969-1 소재 두암3단지주공아파트 303동 3층306호입니다. 본 건은 아파트로, 감정평가는 88,000,000원입니다.

토지 면적은 39.06㎡(약 11.80평)이며, 건물 면적은 49.77㎡(약 15.05평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 건이 위치한 광주광역시 북구 두암동 일대는 학교, 아파트 단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 어우러진 주거지역입니다. 단지 서측으로 주요 간선도로가 있어 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다. 인근에 삼정초등학교와 두암중학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

3. 건물정보

본 건물은 철근콘크리트조 벽식 구조의 15층 건물 중 3층에 위치한 남향, 복도식 아파트입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 위생, 급수, 난방, 소화전 설비 및 승강기가 설치되어 있어 주거용으로 이용 중입니다. 두암3단지주공아파트는 1994년 3월에 사용 승인된 단지로, 총 712세대로 이루어져 있습니다.

4. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권금액 92,400,000원)입니다.

권리분석상 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 장철승 (장 )

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 1994년 5월 11일

- 대항력: 있음

- 비고: 인수 보증금 합계 0원

장철승 임차인은 1994년 5월 11일에 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 경매 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수하면서도 보증금 반환 의무가 없는 특이한 상황을 의미합니다.

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권은 장흥남, 김명경을 거쳐 이전되었으며, 한국자산관리공사의 근저당 및 임의경매 개시결정이 등기되어 말소될 예정입니다.

5. 상권분석

본 아파트 단지는 주거지역 내에 위치하며, 주변에 학교, 근린생활시설, 근린공원이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 상권 분석상으로는 대규모 상업시설보다는 단지 내 상가 및 인근 소규모 상점들을 중심으로 형성된 생활 상권으로 판단됩니다.

6. 생활정보

두암3단지주공아파트는 삼정초등학교, 두암중학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 단지 주변에 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 기본적인 편의시설은 단지 내 상가 및 인근 상권을 통해 이용 가능합니다. 검색 결과, GS25 편의점 등 다수의 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 장철승의 존재입니다. 해당 임차인은 1994년부터 거주하여 대항력을 보유하고 있으며, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 퇴거를 강제하기 어렵거나, 퇴거 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 수 있음을 시사합니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 점유 이전이나 명도 과정에서의 어려움이 예상됩니다. 또한, 1994년식 아파트라는 점에서 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주 북구 두암동의 주거지역 내에 위치하며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주하고 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 임차인의 명도 문제 해결 방안을 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 감정가 대비 낮은 보증금과 차임은 오히려 임차인이 장기 거주할 가능성을 시사할 수 있으므로, 법률 전문가와 상담하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 학군: 삼정초등학교, 두암중학교 인접

* 편리한 교통: 주요 간선도로 인접

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 88,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 해당 물건의 시장 가치, 투자 수익률, 그리고 앞서 언급된 대항력 있는 임차인 명도에 소요될 것으로 예상되는 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 명도 비용 및 법적 절차에 대한 추가적인 분석이 필요하지만, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 7,000만원 ~ 8,000만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 추후 명도 진행 상황 및 법적 비용에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.