나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30703 [1] 광주광역시 북구 운암동 364-1 운암동롯데캐슬 106동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 운암동 소재 "서강고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등이 소재하는 아파트지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 남서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 중 제2층 제204호로서, (사용승인일: 2006.02.22) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 승강기설비(15인승), 화재경보설비 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 4차선 아스팔트 포장도로, 북측 및 남측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30703 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 364-1 운암동롯데캐슬 106동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 379,000,000원

토지면적: 52.07㎡ (약 15.75평)

건물면적: 122.29㎡ (약 37.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광군수산업협동조합 (제공된 정보상 영OOOOOOOOO)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

광주광역시 북구 운암동 소재 "서강고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황:

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 남서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

국민은행 근저당 (2014.11.04.)

현재 진행 권리:

광주지방법원 2026타경30703 (영광군수산업협동조합 신청 임의경매)

등기부상 채무 총액:

495,332,428원 (등기부상 채무들은 대부분 말소 대상이나, 임의경매 개시로 경매가 진행됨)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

명시된 바 없음.

임차인 현황:

임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-28

대항력: 없음

임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-10-18

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인(송 )은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 권리 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 인수 보증금은 0원으로 산정되나, 명도 관련 불확실성을 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역임.

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 가능하며, 주거 편의시설 접근성이 양호함.

학교(서강고등학교 인근)가 있어 학군 관련 유동인구 및 수요가 존재함.

해당 물건의 토지이용계획은 제3종일반주거지역이며, 학교 주변으로 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하나, 이는 일반적인 주거지역의 제한사항으로 큰 리스크로 보기는 어려움.

1.4. 생활정보

건물 구조:

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕, 지상 17층 중 2층 204호.

사용승인일:

2006년 02월 22일.

난방방식:

도시가스를 이용한 개별난방.

기본 설비:

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기(15인승), 화재경보설비 등 설치.

주차:

운암동 롯데캐슬 단지 내 총 2,051대 주차 가능 (지상 345대, 지하 1,706대).

주변 도로:

동측 및 서측으로 4차선 아스팔트 포장도로, 북측 및 남측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

송 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있지만 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 권리 내용에 대한 확인 없이는 명도 과정에서 불확실성과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주 북구 운암동에 위치한 운암동 롯데캐슬 아파트로, 비교적 양호한 입지와 생활편의성을 갖춘 대단지 아파트입니다.

감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세 대비 적정 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 송 의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어 해당 임차인의 명도 협조 여부 및 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대단지 아파트인 운암동 롯데캐슬의 일부로, 단지 규모와 인프라를 공유합니다.

광주 북구 운암동 지역 내에서의 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

시세 대비 적정 감정가 및 최근 실거래가 형성되어 있어 가격 메리트가 있습니다.

(주의) 대항력 있는 임차인 관련 리스크가 해소될 경우, 시세 반영 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 (건물 면적 122.29㎡ 기준):

2026년 6월 26일 거래: 35,800만원 (1층)

2026년 6월 6일 거래: 36,500만원 (7층)

평균 시세: 약 35,800만원 ~ 36,500만원

감정가: 379,000,000원

종합 분석:

현재 시장가는 약 35,800만원 ~ 36,500만원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가는 이를 상회합니다.

대항력 있는 임차인 송 의 존재와 보증금/차임 0원 신고, 그리고 임대관계 '미상' 기재로 인한 명도 불확실성이 가장 큰 변수입니다.

이러한 리스크를 고려하여, 감정가의 80~90% 또는 최근 시세보다 10% 이상 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위:

290,000,000원 ~ 330,000,000원

(주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 산정되었으며, 실제 현장 조사 및 임차인과의 직접적인 소통을 통한 정확한 권리 관계 확인 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.