나이스옥션 법원경매 광주 2026타경1950 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 2층217호 오피스텔 경매

전남광주통합특별시 광산구 임방울대로826번길 55 한양에드가 303동 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경1950(광주지방법원 경매14계). 감정가 58,000,000원, 최저가 40,600,000원. 매각기일은 2026-11-17입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 1950 [1]
소재지	광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 2층217호
도로명주소	전남광주통합특별시 광산구 임방울대로826번길 55 한양에드가 303동
용도	집합건물
매각기일	2026.11.17
관할법원	광주지방법원 경매14계 (239-1661)
이용제한	일반상업지역, 방화지구, (접함)중로1류(폭 20m~25m), 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역

광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 2층217호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	8.26㎡ (2.50평)
건물면적	33.58㎡ (10.16평)

금액

감정가	58,000,000원
최저가	40,600,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	4,060,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.06	58,000,000원	유찰
2차	2026.11.17	40,600,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 대상 아파트는 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 &apos;롯데마트 첨단점&apos; 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린상가, 원룸, 아파트 등이 소재한 주거지대 내에 위치하며, 대상 단지는 주거용 오피스텔 1개동 으로 구성되어 있음.
교통상황: 대상까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은 무난시됨.
건물의 구조: 1-(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 217호로 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식
이용상태: 대상물건은 주거용 오피스텔로 이용중임.
설비내역: 대상물건은 도시가스에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차빌딩, 공시청시설 등을 갖추고 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 대상물건은 공동주택 부지임.
인접 도로상태등: 대상물건은 서측으로 왕복4차선의 아스팔트포장도로와 보도블럭 인도와 접하였음.
토지이용계획 및 제한상태: ■ 광산구 쌍암동 694-116: 일반상업지역 , 방화지구 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지( 첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20) 임.
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상임. 기 타: --

물건 비고

- 임차인의 확정일자보다 빠른 교부청구권자 목포세무서 조세 금 402,188,000원 있으며, 경매진행에 따라 위 체납금에 대한 가산금, 가산세는 늘어날 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경1950 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 2층 217호

용도: 오피스텔

감정가: 58,000,000원

토지면적: 8.26㎡ (약 2.50평)

건물면적: 33.58㎡ (약 10.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '롯데마트 첨단점' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린상가, 원룸, 아파트 등이 혼재된 주거지대이며, 대상 단지는 주거용 오피스텔 1개동으로 구성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변 생활 편의 시설로는 롯데마트 첨단점이 인접해 있어 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이하며, 단지 내 또는 인근에 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부상 말소기준권리는 2025년 5월 2일 포항시의 압류(말소 예정)입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

- 임차인 현황:

* 임차인: 이승열

* 보증금: 62,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-02

* 확정일자: 2023-04-05

* 대항력: 있음

'이승열' 임차인은 대항력이 있으나, 보증금/차임이 명시되어 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있어, 경매 절차를 통해 보증금이 배당될 것으로 예상됩니다. 그러나, 주의사항으로 임차인의 확정일자보다 빠른 교부청구권자로 목포세무서에 402,188,000원의 조세 채권이 존재하며, 이는 경매 진행에 따라 가산금, 가산세가 늘어날 수 있습니다. 이 세금 채권은 임차인의 보증금보다 선순위일 가능성이 높아, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

본건 오피스텔이 위치한 쌍암동 일대는 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근 롯데마트 첨단점을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 편의시설 및 근린생활시설 이용이 가능합니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 2월 25일 동일 건물(에드가) 내 32.776㎡ 면적의 오피스텔이 65,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(58,000,000원) 및 면적(33.58㎡)과 유사한 수준으로, 해당 지역 오피스텔 시세 형성의 중요한 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

본건은 도시가스에 의한 개별난방 시설을 갖추고 있으며, 엘리베이터, 소화전설비, 주차빌딩, 공시청시설 등이 완비되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 롯데마트 첨단점이 있어 쇼핑이 편리하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 수월한 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 목포세무서의 402,188,000원이라는 막대한 조세 채권입니다. 이 채권은 임차인의 확정일자보다 빠른 교부청구권자로서, 낙찰 시 임차인의 보증금 회수에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 경매 진행에 따라 가산금 및 가산세가 추가될 수 있으며, 이로 인해 경매 낙찰가율이 낮아지거나 임차인의 보증금 손실이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 현 공실 가능성 및 추가적인 임대차 조건에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구의 주요 상권에 위치한 오피스텔로, 주변 편의시설 및 교통 환경이 양호합니다. 최근 유사 면적의 오피스텔이 65,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 반영이 적절한 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 대항력 존재와 더불어, 임차인보다 선순위일 가능성이 높은 막대한 규모의 국세 체납액이 있어 보증금 회수에 대한 위험이 매우 높은 물건입니다. 낙찰 후 임차인과의 협상 및 세금 관련 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 롯데마트 첨단점 인근으로 상업 및 주거 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 교통망: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 최근 실거래가 반영: 유사 오피스텔의 최근 거래 사례를 통해 시세 파악이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 본건 오피스텔의 감정가는 58,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 65,000,000원입니다. 그러나 목포세무서의 402,188,000원이라는 막대한 조세 채권이 임차인의 보증금보다 선순위일 가능성이 매우 높아, 낙찰 시 임차인의 보증금 손실 위험이 크고 이는 곧 낙찰가의 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가를 보수적으로 산정하면 다음과 같습니다. 최근 실거래가 65,000,000원을 기준으로 하되, 선순위 조세 채권으로 인한 높은 리스크를 감안하여 약 70% 수준으로 보수적인 접근이 필요하다고 판단됩니다.

예상 입찰가: 45,000,000원

참고사항: 상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 물건의 잠재적 리스크를 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 최종 결정하시기 바랍니다. 특히, 목포세무서 조세 채권의 법적 효력 및 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.1.물건 기본정보