나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30680 [1] 광주광역시 동구 학동 1003-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 학동 소재 “학동.증심사입구역” 남동측 근거리에 위치하며, 주위환경은 주택, 점포 및 상가 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

(2)-부정형의 평지 주거기타, (3)-사다리형의 평지 주거나지 상태입니다.

인접 도로상태

본건 필지 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(2,3)-제2종일반주거지역(2016-06-01)입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호(3) 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 1동 및 고철, 폐기물, 재활용품 등은 토지 임차중인 고물상 소유인 것으로 탐문조사되어, 감정평가외하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 본건 및 연접하는 타인 소유의 학동 280번지 지상에 걸쳐 제시외 건물㉠~㉥ (일반건축물대장, 등기사항전부증명서 미등재 상태)이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

(1-가)연와조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일:미상) 외 벽 : 적벽돌 및 연와 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-가) 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

기호(1-나, 1-다) 현황 멸실상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1-가)는 공부(등기사항전부증명서, 일반건축물대장)상 목조 초가지붕 26.44㎡이나, 2024.04.04일자로 연와조 26.5㎡ 무단대수선되어 위반건축물로 등재되어 있으며, 공부상 면적 52.94㎡(목조 초가지붕), 실측 면적 60.5㎡(연와조 판넬지붕)이 상이하여, 실측 면적을 기준으로 평가하되, 제현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 적용하여 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각
본건 목록 1. 건물 부속건물 물치(일련번호 1-나, 1-다) 11.9㎡ 각 멸실됨
목록 3. 토지 지상에 제시외 건물(창고 등) 및 이동가능한 컨테이너 1동 각 매각제외
본건 목록 1. 건물 건출물대장상 면적 52.94㎡이나 현황 60.5㎡임
목록 1. 건축물대장상 위반건축물(위반사항 : 연와조 26.5㎡ 무단대수선)로 등재되어 있음(사실조회회신 참조)
매수인에게 허가권자로부터 이행강제금 부과 및 시정명령 등이 처분될 수 있음(대법원 2013. 9. 13. 선고 2012두20137 판결 참조)
본건 목록 1. 건물은 본건 토지(학동 1003-11, 823) 및 인접지(학동 280) 지상에 소재함
본건 목록 3. 토지는 공부상 지목은 전이나 현황은 재활용품 처리시설 등으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2026타경30680 (1) 사건으로, 광주광역시 동구 학동 1003-11 소재 단독주택입니다.

감정가는 1,795,402,000원이며, 토지 면적은 807.00㎡ (약 244평), 건물 면적은 공부상 50.24㎡ (약 15평)입니다.

현황 건물 면적은 60.5㎡ (약 18평)으로 공부와 차이가 있습니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 광OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 학동 소재 “학동.증심사입구역”에서 남동측으로 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 점포 및 상가 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

본건 필지 남측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 8월 25일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당 (을1)입니다.

토지 및 건물 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 바 없으나, 물건명세서상 목록 3. 토지 지상에 소재하는 제시외 건물 등으로 인해 법정지상권 성립 가능성이 있는 점은 유의해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 박상일: 보증금 5,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 서이덕: 보증금 30,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

인수해야 할 보증금은 합계 0원입니다. 대항력 없는 임차인이므로 경매로 인해 권리가 소멸될 것으로 보이며, 명도 시 점유자와의 협의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택과 상가가 혼재된 지역에 위치하여, 지역 상권을 어느 정도 이용할 수 있습니다.

"학동.증심사입구역" 인근이라는 점에서 역세권의 잠재적 이점을 가질 수 있습니다.

제공된 주변 시세 정보는 '시온빌'(학동 258번지, 2001년식 다세대 주택)에 관한 것으로, 본건 단독주택과는 건축 연도, 주택 유형, 지번이 달라 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 다세대 주택의 최근 매매가는 2024년 11월 1억 400만원 ~ 1억 500만원, 2025년 4월 7,000만원 수준으로, 지역 내 주택 거래 동향을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

교통 접근성은 보통 수준으로, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설, 교육시설 등 구체적인 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 제공된 자료만으로는 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물(1-가)은 건축물대장상 연와조 26.5㎡에 대한 무단대수선 위반 건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 매수인에게 이행강제금 부과 및 시정명령 등 행정 처분이 내려질 수 있으며, 관련 법규 및 처분 내용을 반드시 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 면적 차이: 건축물대장상 면적(52.94㎡)과 현황 실측 면적(60.5㎡)에 차이가 있습니다. 실측 면적 기준으로 평가되었으나, 향후 건축물대장 정비 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 침범 가능성: 본건 건물(1-가)이 본건 토지(학동 1003-11) 및 인접지(학동 280) 지상에 걸쳐 소재하고 있습니다. 인접 토지(학동 280) 소유주와의 명확한 경계 확인 및 법적 분쟁 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 토지 현황 불일치: 공부상 토지 지목은 '전'이나, 현황은 재활용품 처리시설 등으로 이용 중입니다. 이는 제2종일반주거지역 내 토지 이용 목적과 부합하지 않을 수 있으며, 향후 활용 계획에 대한 검토 및 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 본건 토지(목록 3) 지상에 매각 대상이 아닌 제시외 건물(창고 등) 및 이동 가능한 컨테이너가 소재합니다. 만약 이러한 제시외 건물이나 본건 건물(1-가)이 토지 소유주와 다른 별개의 소유자가 소유하고 있다면, 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 특히 인접지(학동 280)에 걸쳐 있는 건물 부분과 관련하여 법정지상권 성립 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

* 건물 일부 멸실: 본건 건물 부속건물(일련번호 1-나, 1-다) 11.9㎡가 멸실되었습니다.

* 제시외 물건: 토지 지상에 제시외 건물(창고 등) 및 이동 가능한 컨테이너 1동이 매각 제외되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 학동에 위치한 단독주택으로, 807㎡의 넓은 토지 면적을 소유하고 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

그러나 위반건축물 등재, 건물 면적의 공부상-현황 간 차이, 건물이 인접 토지에 걸쳐 있는 점, 토지의 현재 이용 현황(재활용품 처리시설) 등 다수의 중대한 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 위반건축물로 인한 이행강제금, 타인 소유 토지 침범 가능성, 그리고 법정지상권 성립 가능성은 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 명확히 파악해야 할 사항입니다.

토지 지목과 현황의 차이 또한 향후 활용 및 재산권 행사 측면에서 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 가치: 807㎡ (약 244평)의 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용 가치가 높습니다.

* 입지 조건: "학동.증심사입구역" 인근이라는 점과 주택 및 상가 혼용지대로서의 잠재력.

* 권리 소멸: 경매를 통해 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 명확해집니다.

* (리스크 해소 시) 정상적 재산 가치 발현: 위반건축물 시정, 토지 관련 문제 해결 시 본연의 부동산 가치 회복 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,795,402,000원입니다.

그러나 본 물건은 위반건축물, 건물 면적 불일치, 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있는 점, 토지의 현재 이용 현황(재활용품 처리시설) 불일치, 법정지상권 성립 가능성 등 다수의 중대한 법적, 행정적, 물리적 리스크를 안고 있습니다.

특히 건물 면적(약 15평)에 비해 토지 면적(약 244평)이 매우 넓다는 점은, 토지 가치와 건물 가치의 불균형이 심함을 시사합니다.

제공된 주변 '시온빌'(다세대, 2001년식, 75㎡)의 매매가는 2024년 11월 기준 1억 400만~1억 500만원, 2025년 4월 기준 7,000만원 수준으로, 이는 본건 단독주택의 규모, 감정가, 그리고 리스크 요인을 고려할 때 직접적인 비교 대상이 되기는 어렵습니다.

이러한 복합적인 리스크를 충분히 반영한다면, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 10억 7천 7백만원 ~ 12억 5천 7백만원.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사, 위반건축물 관련 이행강제금 산정, 인접 토지 소유주와의 협의, 법정지상권 성립 여부 등 심층적인 추가 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.