나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30712 [1] 광주광역시 광산구 산월동 885-2 첨단3-1차호반리젠시빌 304동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 산월동 소재 "봉산중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린공원 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제5층 제502호(계단식, 남향)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-07-20)

공부와의 차이

등기사상전부증명서상 가와지붕이나 현황 및 건축물대장상 철근콘크리트지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경30712 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 광산구 산월동 885-2 첨단3-1차호반리젠시빌 304동 5층502호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

275,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 52.36㎡ (약 15.84평)

건물 전용면적: 84.40㎡ (약 25.53평)

건물 공급면적: 약 107㎡ (약 32.37평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농협은행

1.9. 건물 구조 및 층수

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제5층 제502호 (계단식, 남향)

1.10. 준공년월

2003년 10월

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 광산구 산월동 소재 "봉산중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트 단지, 학교, 근린공원 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 건물 북측으로 왕복 4차선 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 09월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권금액 250,250,000원) 입니다.

3.2. 주요 권리 사항

등기부등본상 소유권 이전 내역이 있으며, 다수의 가압류 및 근저당, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을8 근저당권 기준)

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 298,690,225원 입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 본건에서는 확인되지 않습니다.

3.5. 임차인 현황

본건의 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계가 불분명하므로 실제 현황에 대한 철저한 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지역 특성

본건이 위치한 산월동은 아파트 단지, 학교, 근린공원 등이 잘 갖추어진 주거 중심의 지역입니다.

4.2. 인근 상업시설

주변에 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"봉산중학교"가 북동측 인근에 위치하며, 근린공원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 대중교통

인근에 위치한 시내버스정류장을 통해 광주 시내 곳곳으로 이동이 용이합니다.

5.3. 교육시설

"봉산중학교"가 가까이 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

임차인 현황 파악이 되지 않아 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 따라 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 지붕 재질은 가와지붕으로 기재되어 있으나, 현황 및 건축물대장 상에는 철근콘크리트지붕으로 차이가 있습니다. 이는 통상 큰 문제는 아니나, 매수 전 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국가산업단지, 중점경관관리구역 등 다양한 토지 이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 토지 이용 또는 개발 시 해당 규제사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 이는 동일한 채무를 담보하기 위해 여러 물건이 묶여 있다는 의미로, 추가적인 채무 관계가 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 광산구 산월동 소재 첨단3-1차호반리젠시빌 아파트 경매 물건은 주거 환경이 양호하고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 7,500만원으로 책정되었으며, 아파트로서의 기본적인 가치는 유지하고 있습니다. 다만, 임대관계 미상이라는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용하므로, 입찰 전 반드시 해당 물건의 실제 점유 관계 및 명도 가능성을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 공부와의 차이점 및 각종 토지 이용 제한 사항에 대한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 광산구 산월동의 안정적인 주거지역에 위치합니다.

* 아파트로서 기본적인 주거 가치를 갖추고 있습니다.

* 단지 내 차량 접근 및 인근 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 275,000,000원 입니다. 임대관계 미상 등의 리스크를 감안하여, 주변 시세 및 물건 상태, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 0원의 인수 보증금은 입찰가 산정 시 직접적인 부담 요인은 아니나, 명도 관련 예상치 못한 비용 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.