나이스옥션 법원경매 광주 2026타경1678 [1] 광주광역시 서구 치평동 1238-1 광주대우디오빌 16층1617호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "롯데마트맥스 상무점" 서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조(철근)콘크리트 지붕 지하5층 지상24층 건물내 제16층 제1617호로서, 외벽 : 인조석 및 복합판넬 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

남측과 동측으로 노폭 약 광대로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경1678 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 치평동 1238-1 광주대우디오빌 16층 1617호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

* 건물면적: 37.44㎡ (약 11.33평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OO

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 서구 치평동 소재 "롯데마트맥스 상무점" 서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 본건은 숙박시설, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로에 위치하며, 주위환경은 보통임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

* 건축물 구조: 철근콘크리트조(철근)콘크리트 지붕 지하 5층 지상 24층 건물 내 제16층 제1617호임. 외벽은 인조석 및 복합판넬 등, 창호는 새시창호임.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 정방형의 평지로서 오피스텔 건물 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남측과 동측으로 노폭 약 광대로 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 동서개발주식회사

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계는 명확하나, 차임이 0원으로 확인되어 특별한 주의가 필요함.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을5, 2021-10-15 접수, 삼도농업협동조합 근저당권 (64,800,000원)

* 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (을6, 갑5, 갑6 등)

* 등기부 채권 총액: 94,800,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 광주광역시 서구의 중심 상업지구에 위치하고 있으며, 주변에 롯데마트맥스 상무점을 비롯한 다양한 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권이 매우 활성화되어 있음.

* 오피스텔로서의 업무 및 주거 수요가 복합적으로 존재하는 지역의 특성을 가지고 있으며, 배후 수요가 풍부한 입지임.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 롯데마트맥스 상무점을 비롯한 대형 마트 및 다양한 상업 시설 이용이 매우 편리함.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 차량 이동이 편리함.

* 주거환경: 오피스텔 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 업무와 주거가 혼합된 현대적인 도시 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 도로에 접해 있음.

* 건축법에 따른 가로구역별 최고 높이 제한 지역이며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역, 군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률에 따른 군사격장 소음 대책구역 제3종 구역으로 지정되어 있음.

* 이러한 법적 규제는 향후 건물 이용이나 증개축 등에 제약을 줄 수 있으므로 신중한 검토가 필요함.

* 감정가와 시세의 괴리: 본 물건의 감정가는 95,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 37.44㎡ 면적의 거래가는 7,800,000원에서 8,000,000원 수준으로, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 것으로 파악됨. 이는 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요함을 시사함.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음. (주의: 임차인 현황에 동서개발주식회사가 명시되어 있으나, '임대관계 미상'이라는 문구는 별도의 확인이 필요함을 의미할 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 서구 상무지구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 잘 갖춰진 주변 인프라를 강점으로 가지고 있음.

* 인근 상권의 발달 및 교통 편의성은 장기적인 투자 가치를 높여줄 수 있는 요소임.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계는 명확함.

* 다만, 법적 제한사항과 감정가 대비 낮은 최근 실거래가는 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 투자 결정 시에는 이러한 부분을 면밀히 분석해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 광주 서구 상무지구 핵심 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보.

* 롯데마트맥스 등 대형 편의시설 인접으로 생활 편의성 극대화.

* 우수한 대중교통 접근성과 차량 이용 편의성.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 95,000,000원임.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(37.44㎡)의 오피스텔 매매가는 2025년 4월 80,000,000원, 2026년 1월 78,000,000원으로 조사됨. 가장 최근 거래가는 78,000,000원임.

* 감정가와 최근 실거래가 사이의 차이를 고려했을 때, 현재 시세를 반영한 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요함.

* 최근 실거래가(78,000,000원)를 기준으로, 시장 상황 및 낙찰 가능성을 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 85,000,000원으로 제안함. 이는 최근 거래가 대비 약 9% 상승한 가격이며, 감정가의 약 89.5% 수준으로, 향후 시세 상승 및 임대 수익을 통한 투자 회수를 고려한 가격임.

* 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 주변 부동산 시세 변동, 경쟁 물건 분석 등을 추가적으로 수행하여 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.