나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30663 [1] 광주광역시 남구 백운동 699 힐스테이트백운 101동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 백운동 소재‘백운초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 단지 남서측 및 남동측으로 주요 간선도로가 통과하고 시내버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상19층 건물 중 제5층 제503호로서, 사용승인일 : 2016-09-08 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 84.9959㎡)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비, 주차장설비 등이 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대내 자체지반 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형의 '아파트 부지'임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 광대로에 접하고, 동측에서 북측 및 남서측으로 아스팔트 포장의 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 본건 단지 남서측 및 동측의 진출입로와 접속되어 있 음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2014-06-24), 대로3류(폭 25m~30m)(2016-05-23)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-06-24)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(2014-06-24)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2019.12.27. 변경)(접합), 상대보호 구역(2023-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30663 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

1.1. 2.물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 백운동 699 힐스테이트백운 101동 5층503호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 3.면적 정보

토지면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

토지지분: 49.9639㎡

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9959㎡

전용면적: 84.9959㎡ (약 25.71평)

공급면적: 85.00㎡ (약 25.71평) (건물면적 기준)

1.1. 4.가격 정보

감정가: 451,000,000원

1.2. 입지조건

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1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 백운동 소재 ‘백운초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

1.2. 2.교통상황

단지 남서측 및 남동측으로 주요 간선도로가 통과하며 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.도로상태

본건 단지 남동측으로 광대로에 접하고, 동측에서 북측 및 남서측으로 아스팔트 포장의 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 본건 단지 남서측 및 동측의 진출입로와 접속되어 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되는 부분이 있습니다. 백운초등학교 인근에 위치하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

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1.3. 1.등기부 현황

말소기준권리: 을10, 근저당권, 삼성생명보험주식회사, 2024-01-04 접수, 285,600,000원.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

기타 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 근저당권: 삼성생명보험주식회사 (285,600,000원), 제이비우리캐피탈주식회사 (50,700,000원)

* 가압류: 한국주택금융공사 (302,564,597원), 광주신용보증재단 (40,000,000원)

* 임의경매: 제이비우리캐피탈 (40,172,109원)

등기부채권 총액: 678,864,597원

1.3. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 중 대항력이 있는 임차인은 없으며, 보증금 미상이거나 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

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1.4. 1.주변 상업시설

본건이 위치한 힐스테이트 백운 아파트는 단지 내 상가에 슈퍼, 부동산, 미용실, 식당 등 다양한 편의시설을 갖추고 있으며, 주변 건물에도 편의점, 베스킨라빈스, 파리바게트 등 다양한 상업시설이 입점해 있어 이용이 편리합니다.

1.4. 2.주요 시설 접근성

단지 주변에 동아병원, 가족보건의원, 남구청 등이 인접해 있으며, 도보 5분 거리에 반다비 체육센터가 위치한 월산 근린공원이 있습니다. 또한, 백운초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 3.혐오시설 유무

주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

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1.5. 1.단지 정보

아파트명: 힐스테이트 백운

주소: 광주광역시 남구 백운동 699

사용승인일: 2016-09-08 (2016년 준공)

총 동수: 8개동

총 세대수: 528세대

최고층: 20층 (본건 5층)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상19층 건물 중 제5층 제503호

난방방식: 개별난방

1.5. 2.주차 정보

총 주차대수: 640대 (세대당 약 1.21대)

지상 주차대수: 3대

지하 주차대수: 28대 (※ 제공된 자료에 따라 지하주차 대수 상이함. 상세 확인 필요)

(※ 참고: 일부 자료에서는 총 주차대수 198대로, 세대당 0.37대로 표기되어 있어 주차 공간이 부족할 수 있음을 시사합니다.)

1.5. 3.단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 무인택배함, 전기차충전기 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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1.6. 1.토지이용계획상 제약

토지이용계획상 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되는 부분이 있어 향후 개발 또는 건축에 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.주차 공간 부족 가능성

세대당 주차 대수가 일부 자료에서 0.37대로 표기되어 있어, 주차 공간이 부족하여 불편을 겪을 수 있습니다.

1.6. 3.높은 채무 총액

등기부채권 총액이 678,864,597원으로, 감정가 451,000,000원 대비 높은 편입니다. (낙찰가에 따라 변동)

1.7. 종합 의견

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본 물건은 광주광역시 남구 백운동의 힐스테이트 백운 아파트로, 2016년 준공된 신축급 아파트입니다. 백운초등학교 남측 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 간선도로와 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 자랑합니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악되어 권리 관계가 명확합니다. 단지 내 및 주변 편의시설 이용이 용이하며, 교육 환경도 우수합니다. 다만, 토지이용계획상 일부 저촉 사항과 주차 공간 부족 가능성은 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

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* 신축급 아파트: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 안정적인 입지: 광주광역시 남구의 선호도 높은 지역에 위치하며, 우수한 교육 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리 행사에 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 주변 시세 동향에 따라 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

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1.9. 1.시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 힐스테이트 백운 아파트의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 25일: 402,000,000원 (84.9959㎡, 16층)

* 2026년 6월 11일: 430,000,000원 (84.9959㎡, 14층)

* 2026년 7월 25일: 460,000,000원 (84.977㎡, 15층)

최근 매매가 평균은 약 430,700,000원이며, 최고가는 460,000,000원입니다.

본 물건의 감정가는 451,000,000원으로, 최근 실거래가 범위 내에 있습니다.

1.9. 2.입찰가 산정

최근 실거래가, 감정가, 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 혹은 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경쟁 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

1.9. 3.예상 입찰 범위

430,000,000원 ~ 460,000,000원

(※ 본 예상가는 제공된 시세 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경매 당일의 경쟁률 및 여러 요인에 의해 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.