나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30652 [1] 광주광역시 북구 유동 102-20 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "NC백화점" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 숙박 시설, 점포, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 상업용(근린생활시설, 숙박시설)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남측 및 북측으로 각각 세로(가) 및 중로에 양면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 일련번호 (2) 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업 완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (1)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건으로, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 (1)은 근린생활시설 및 숙박시설로 이용중임.

설비내역

일련번호 (1)은 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

"지적및 건물개황도, 감정평가액 산출근거 및 결정의견" 참조하시기 바람

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 건축물대장에 위반 건축물로 등재됨. 위반 건축물에 대한 소관청(전남광주통합특별시 북구)의 사실조회 미회신으로 향후 위반건축물의 증축부분에 대한 철거 및 원상회복 가능 여부, 이행강제금이 부과되었는지 여부와 그 액수 등을 확인할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경30652 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 북구 유동 102-20

1.3. 용도

숙박시설

1.4. 감정가

1,341,006,500원

1.5. 토지면적

341. 50㎡ (약 103.32평)

1.6. 건물면적

929. 27㎡ (약 281.09평)

1.7. 건물 제시외면적

108. 80㎡ (약 32.92평)

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산강제경매

1.10. 채권자

교보자산신탁주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "NC백화점" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 숙박 시설, 점포, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로상태

본건은 남측 및 북측으로 각각 세로(가) 및 중로에 양면으로 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 11월 16일 접수된 광주북부새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본상 을14, 을15, 갑35, 갑36 등 근저당권, 가압류, 강제경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김선유(개명 김영희)가 존재하며, 보증금 24,000,000원, 확정일자 2018년 5월 1일을 가지고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 대항력 있는 임차인의 존재가 상충되므로, 낙찰자는 해당 보증금 인수 여부에 대해 반드시 추가적인 법률 전문가의 검토를 받아야 합니다.

3.4. 임차인 현황

총 16명의 임차인이 등재되어 있습니다.

이 중 고주완, 곽유성, 김양열, 김현태, 박종규, 백철, 설은호, 안남식, 오현진, 이경범, 장홍재, 정영록, 천석만, 추봉진, 한상영 임차인은 대항력이 없습니다.

임차인 김선유(개명 김영희)는 2007년 12월 20일 전입하여 2018년 5월 1일 확정일자를 받았으며, 보증금 24,000,000원에 대항력이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 NC백화점 인근에 위치하며, 숙박시설, 점포, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 숙박시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 업종 특성

숙박시설 및 근린생활시설로 활용되고 있어, 해당 업종 관련 수요가 존재할 것으로 보입니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

광주역 주변 개발 등 지역 개발 계획에 따라 상권 가치 변화 가능성이 있으며, 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로서 기본적인 수요는 유지될 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

NC백화점이 인근에 위치하고 있어 쇼핑 및 문화시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

주택가와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으며, 관할 관청(북구청)의 사실조회 회신이 없어 위반 건축물에 대한 철거, 원상회복 가능 여부, 이행강제금 부과 여부 및 금액 등을 확인할 수 없습니다. 이는 향후 추가적인 철거 비용, 원상회복 비용, 또는 이행강제금 부과 등의 위험을 내포하고 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김선유(개명 김 )는 보증금 24,000,000원에 대항력을 가지고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 법률적으로 인수 부담이 발생할 수 있어 철저한 권리 분석과 법률 자문이 필수적입니다.

6.3. 복잡한 등기부 요약

토지 및 건물 등기부등본에 다수의 소유권 이전 및 공유 지분 이전 기록이 확인됩니다. 최종적으로 강제 경매로 진행되고 있으나, 과거 권리 관계를 파악하는 데 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

대부분의 임차인이 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계가 명확하지 않은 경우가 많습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 유동에 위치한 숙박 및 근린생활시설로, 감정가는 13억 4천여만 원입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없을 것으로 보입니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재와 대항력 있는 임차인 김선유(개명 김 )의 존재는 중요한 리스크 요인입니다. 특히 위반건축물 관련 사항은 향후 예상치 못한 비용 발생 가능성이 높으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 전문가 상담이 반드시 선행되어야 합니다. 주변 상권 및 교통은 무난한 편이나, 실제적인 상권 활성화 정도 및 공실률 등을 추가적으로 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득할 수 있습니다.

* 일반상업지역에 위치하여 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 말소기준권리보다 선순위의 부담스러운 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 숙박시설 및 근린생활시설 용도로서 기존 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원으로 가정)을 제외하고 산정해야 합니다. 감정가는 1,341,006,500원입니다.

본 물건의 경우, 위반건축물 관련 복구 비용 및 이행강제금 부과 가능성, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 부담 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 시장 상황, 경쟁 입찰자, 그리고 상기 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적인 낙찰가율 및 본 물건의 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준을 기초로 하되, 철저한 리스크 분석 결과를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. (예: 감정가의 80% 수준 약 10억 7천만원 ~ 감정가의 90% 수준 약 12억 6천만원 범위 내에서 보수적 접근 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.