나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30700 [1] 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "중흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 지상26층 건물 중 제108동 제10층 제1006호로서 외벽: 화강석 돌붙임마감, 몰탈위 페인트마감 내벽: 인테리어 및 벽지마감 창호: 섀시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

개별냉난방설비,기본적인 위생, 급ㆍ배수설비, 승강기, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중이며, 북동측, 남서측으로 노폭 약20~25m의 포장도로에 접하며, 남동측으로 노폭 약15~20m의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

유사 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중이며, 북동측, 남서측으로 노폭 약20~25m의 포장도로에 접하며, 남동측으로 노폭 약15~20m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-08-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(계림8구역 주택재개발사업도로 노선번호 재정비)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-04-12)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법> 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2026타경30700 (1)

소재지

광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 10층1006호

용도

아파트

감정가

199,000,000원

토지면적

17. 67㎡ (약 5.35평)

건물면적

39. 87㎡ (약 12.06평) - 전용면적 기준 (분양면적 정보 없음)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

유OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건, 재개발구역, 정비구역

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 계림동에 위치한 그랜드센트럴 아파트 단지 내에 소재하고 있습니다. 감정평가서 요약에는 "광주광역시 북구 중흥동 소재 '중흥초등학교' 남동측 인근"이라고 기재되어 있으나, 실제 등기부상 및 주소지 정보는 동구 계림동으로 확인됩니다. 주변은 아파트, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 주위 환경

아파트 단지 및 근린상가가 밀집한 주거지역으로, 도심 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 계림8구역 주택재개발사업으로 인해 지역 전반의 정비 및 개발이 진행 중이거나 완료되었습니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근에 버스 정류장이 위치하며, 지하철 1호선 금남로5가역까지 도보 약 10~13분 거리에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 건물 구조

철근콘크리트 구조의 지상 26~34층 건물 중 108동 10층 1006호입니다. 외벽은 화강석 돌붙임 및 페인트 마감, 내벽은 인테리어 및 벽지 마감, 창호는 섀시로 되어 있습니다.

* 이용 상태

아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역

개별냉난방 설비, 기본적인 위생, 급배수 설비, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

본건이 속한 토지는 유사 사다리형의 평탄한 땅으로, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북동측 및 남서측으로는 폭 약 20~25m, 남동측으로는 폭 약 15~20m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류, 중로1류, 중로2류에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 정비구역(주택재개발사업), 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 01월 17일 접수된 우리은행의 근저당권(을3)입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들(우리은행 근저당, 광주신용보증재단 가압류, 유더블유아이유동화전문 임의경매 등)은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

소멸되지 않는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '지상권개요' 관련 특이사항 없음)

임차인 현황

* 임차인: 황현우

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-16

* 확정일자: 2024-02-16

* 배당신고일자: 2026-03-20

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 계림동 일대는 광주 구도심의 주요 재개발 구역으로, 대규모 아파트 단지 및 상업시설이 함께 조성되어 있습니다. 생활 편의시설(마트, 편의점 등) 및 교육 시설(중흥초등학교 등)이 근거리에 있어 주거 상권으로서의 입지는 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 중흥초등학교, 충장중, 광주고, 조선대 등이 인근에 위치합니다. 다만, 중흥초등학교는 상대보호구역에 해당합니다.

* 편의 시설: 단지 내 상가 외에도 주변에 근린상가, 마트(SM식자재마트 계림점) 등이 있어 생활이 편리합니다. 롯데백화점, 홈플러스, 대인시장, 동구청 등도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

* 교통: 광주역 및 지하철 1호선 금남로5가역 이용이 가능하며, 제2순환도로 및 호남고속도로 진입이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발/정비구역 관련: 계림8구역의 재개발/정비사업은 완료되었으나, 장기적인 사업 진행 과정에서의 변동성(예: 사업 지연, 추가 부담금 발생 등) 가능성이 있을 수 있습니다. 다만, 본건은 이미 아파트 단지로 준공 및 입주가 완료된 상태입니다.

* 도시계획 및 건축 제한: 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 최고높이 제한, 정비구역 등 복합적인 토지이용계획 및 건축 관련 법규제는 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부상의 채무 총액(근저당, 가압류 등 합계 약 272,698,000원)이 감정가(199,000,000원)를 초과하고 있습니다. 이는 물건의 담보 가치 대비 채무 부담이 높음을 시사하며, 입찰가 산정에 신중을 요합니다.

* 위치 정보 혼선: 감정평가서 요약에 기재된 주위환경 설명 중 '북구 중흥동' 언급과 실제 주소지 '동구 계림동' 간의 상이함은, 현장 확인 시 반드시 재검토해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 계림동에 소재한 재개발(계림8구역) 아파트 단지 내 물건으로, 최신 건축 연한과 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 재개발 구역이라는 점은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 기대하게 하지만, 감정평가서의 위치 정보 오류 가능성과 채무 총액이 감정가를 초과하는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 전반적으로 도심 인프라 접근성이 우수하고 재개발 완료에 따른 주거 환경 개선 효과가 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 재개발 단지: 계림8구역 재개발을 통해 완성된 신축 대단지 아파트로서, 주거 퀄리티가 높습니다.

* 도심 생활권: 광주 구도심의 인프라를 누릴 수 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 소형 평형: 39.87㎡(약 12평)의 전용면적으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 재개발 완료 및 주변 지역의 지속적인 정비로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점, 재개발 완료 후 신축 아파트라는 점, 그리고 재개발 지역으로서의 미래 가치를 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 감정가 대비 채무 총액이 높은 점을 감안하여 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

현재 제시된 최저 매각가(감정가 199,000,000원)를 기준으로, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 경매 시장 상황, 그리고 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최저 매각가의 100% ~ 120% 수준 에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

다만, 본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 현장 조사, 상세 권리 분석, 실거래가 및 주변 물건 시세 조사 등을 통해 반드시 재확인 및 보완되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.