나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30242 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 20-23 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 "전주서신초등학교" 남측 인근에 위치하는 "(세칭)서신빌딩 5층 501호로서, 인근은 노변을 따라 근린상가가 형성되어 있고, 학교, 아파트단지, 단독주택, 다세대(연립)주택 등으로 구성된 지대이니다.

교통상황

북측으로 왕복4차선의 "전룡로"가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 5층 501호로서 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15) , 제1종지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-4호선)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(바구멀2)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30242 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 20-23 501호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 58.79㎡ (약 17.8평)

건물면적: 113.41㎡ (약 34.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국토지주택공사

특이사항: 정비구역, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

본건은 전라북도 전주시 완산구 서신동에 위치하며, "전주서신초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린상가, 학교, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 등이 혼합된 주거 및 상업 지역을 형성하고 있습니다.

북측으로 왕복 4차선 도로인 "전룡로"가 지나고 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주정차가 원활합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2013년 5월 27일 접수된 유현선씨의 가압류(전주지방법원 2013카단1932)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 현재 등기부 요약상 확인되지 않으며, 매각으로 인해 소멸될 권리가 다수 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건 물건명세서상 "해당사항없음"으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임정례

보증금: 6,000,000원

차임: 280,000원

전입일자: 2001-04-22

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 6,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 임차인: 조백래

보증금: 12,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2015-08-06

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 최창학

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-03

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 및 차임이 없으므로 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 6,000,000원 (임정례 임차인의 보증금)

1.3. 상권분석

본건은 전주서신초등학교 인근에 위치하며, 도로변을 따라 근린상가가 발달해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 주거 수요가 안정적입니다.

인근 지역의 최근 매매 사례(정윤빌라A동)를 볼 때, 단위 면적당 시세는 약 130만원대 (제곱미터당) 또는 약 430만원대 (평당)로 형성되어 있습니다.

본건 건물(서신빌딩)의 경우, 동일 주소지에 위치한 "정윤빌라A동"과 유사한 연식과 구조를 가질 것으로 추정되며, 이에 기반한 시세 분석이 가능합니다.

1.4. 생활정보

단지 바로 남측에 전주서신초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

인근에 다수의 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

상가, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이하며, 일반적인 교통 조건이 무난하여 일상생활에 불편함이 적습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 엘리베이터가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본건 소재지는 "바구멀2" 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 재건축 사업 진행 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 지연, 추가 비용 발생 등의 불확실성을 내포할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 임정례씨는 대항력이 있어 보증금 6,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어지므로 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 권리관계: 등기부상 복수의 소유권 이전 청구권 가등기 및 가압류, 강제경매 등 권리 변동이 많아 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요합니다. (단, 말소기준권리 하위 권리는 매각으로 소멸 예정)

외부 조사 결과, 본건 소재지 주변에서 부동산 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 서신동 초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인입니다.

안정적인 시세와 함께 개발 잠재력까지 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 상업시설 및 교통 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 개발 잠재력: 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가가 시장가보다 다소 낮게 형성되었을 가능성이 있으며, 이를 통한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원이며, 최근 주변 실거래가를 고려할 때 단위 면적당 시세는 약 130만원대 (제곱미터당) 또는 430만원대 (평당)로 추정됩니다.

이에 따라 본 건물의 면적(113.41㎡)을 고려한 시장가치는 약 14,900만원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인(임정례, 보증금 6,000,000원)의 존재를 고려하여, 총 투자 비용 증가를 감안한 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 크게 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다.

해당 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 투자 비용은 약 131,000,000원 (125,000,000원 + 6,000,000원)이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.